CHUYÊN ĐỀ 10. CÁCH THỨC KIỂM TRA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT, QUY HOẠCH XÂY DỰNG
Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng
1.1. Quy hoạch sử dụng đất
– Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định (Khoản 2, Điều 3 Luật Đất đai 2013).
– Quy hoạch sử dụng đất bao gồm quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất an ninh và quy hoạch sử dụng đất quốc phòng. Quy hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền theo quy định luật đất đai xây dựng với kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm (Điều 36, 37 Luật Đất đai 2013).
– Như vậy, có thể hiểu quy hoạch sử dụng đất là việc lập kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Một số quy hoạch đất đai phổ biến là quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông…
– Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả và đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất. Ở mỗi địa phương đều có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất dựa trên quỹ đất cũng như tình hình sử dụng đất thực tế ở địa phương và kế hoạch này cũng có thể thay đổi theo từng thời kỳ để đảm bảo sự phát triển phù hợp nhất.
1.2. Quy hoạch xây dựng
– Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian của đô thị, nông thôn và khu chức năng; tổ chức hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia với lợi ích cộng đồng, đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu. Quy hoạch xây dựng được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch xây dựng gồm sơ đồ, bản vẽ, mô hình và thuyết minh (Khoản 30, Điều 3 Văn bản hợp nhất 02/VBHN-VPQH năm 2020 hợp nhất Luật Xây dựng).
– Căn cứ Khoản 1, 2, 3 Điều 13 Văn bản hợp nhất 02/VBHN-VPQH năm 2020 hợp nhất Luật Xây dựng, quy hoạch xây dựng bao gồm:
+) Quy hoạch xây dựng vùng liên huyện, quy hoạch xây dựng vùng huyện, quy hoạch xây dựng khu chức năng là quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành.
+) Quy hoạch đô thị là quy hoạch thuộc hệ thống quy hoạch quốc gia, bao gồm các loại quy hoạch được quy định tại Luật Quy hoạch đô thị. Việc tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh và thực hiện quy hoạch đô thị theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị.
+ Quy hoạch xây dựng khu chức năng là việc tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi một khu chức năng nhất định, gồm khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao; khu du lịch; khu nghiên cứu, đào tạo; khu thể dục thể thao. Quy hoạch xây dựng khu chức năng gồm quy hoạch chung xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng.
Cách hiểu và ý nghĩa của bản đồ quy hoạch chung xây dựng (1/5000); quy hoạch phân khu xây dựng (1/2000) và quy hoạch chi tiết xây dựng (1/500).
Xem video clip
https://qhkt.hochiminhcity.gov.vn/huong-dan-su-dung-ung-dung-thong-tin-quy-hoach-tphcm.html
+) Quy hoạch nông thôn là quy hoạch thuộc hệ thống quy hoạch quốc gia, bao gồm các loại quy hoạch được quy định tại khoản 2 Điều 29 của Luật quy hoạch đô thị.
Quy định về việc chuyển nhượng đất nằm trong quy hoạch
– Theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa bổi, bổ sung bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018) thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:
+) Trường hợp 1: Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Đất trong nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì được phép chuyển nhượng và thực hiện các quyền khác như: Tặng cho, thừa kế, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp…
+) Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Trường hợp đất thuộc diện quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm;
Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
– Như vậy, trường hợp đất trong quy hoạch mà có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất cho tới khi có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch nhưng sẽ bị hạn chế một số quyền như: Không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm….
– Trường hợp có kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công bố nhưng sau 03 năm không có quyết định thu hồi hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải:
+) Điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích với phần diện tích đất trong kế hoạch đã công bố;
+) Sau khi điều chỉnh, hủy bỏ thì phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ đó.
– Như vậy, đất thuộc diện quy hoạch thì người sử dụng đất vẫn được phép chuyển quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật.
Cách thức kiểm tra quy hoạch sử dụng đất
Để biết thửa đất có thuộc quy hoạch hay không, người dân có các cách kiểm tra sau:
Cách 1. Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã hoặc Cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện
– Theo quy định tại điều 48 Luật Đất đai 2013 được sửa đổi bổ sung bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018 quy định:
+) Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện; công bố công khai nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở UBND cấp xã;
+) Việc công bố công khai được thực hiện chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Vì vậy, tùy từng trường hợp mà người dân có thể đến trực tiếp trụ sở của UBND cấp huyện, xã để xem thông tin quy hoạch.
– Riêng người dân muốn xem thông tin quy hoạch tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh có thể xem thông tin quy hoạch tại đây:
+) Tra cứu quy hoạch đất tại thành phố Hồ Chí Minh, truy cập trang web:
https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn/
Ví dụ thông tin thửa đất Dự án Pi City High Park.
+) Tra cứu quy hoạch đất tại thủ đô Hà Nội, truy cập trang web:
http://qhkhsdd.hanoi.gov.vn:2015/home.aspx
Cách 2: Kiểm tra thông tin quy hoạch sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai
– Theo quy định tại Khoản 2, Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 3, Điều 5 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, các hoạt động dịch vụ trong lĩnh vực đất đai bao gồm:
+) Điều tra, đánh giá đất đai; cải tạo đất;
+) Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
+) Đo đạc, lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, đăng ký, lập hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+) Tư vấn xác định giá đất;
+) Đấu giá quyền sử dụng đất;
+) Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
+) Cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai, thông tin về thị trường quyền sử dụng đất và thông tin khác về đất đai;
– Như vậy, căn cứ theo quy định trên, Văn phòng đăng ký đất đai có nhiệm vụ đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu, trong đó có dịch vụ công cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai, thông tin về thị trường quyền sử dụng đất và thông tin khác về đất đai.
– Tổ chức, cá nhân có nhu cầu kiểm tra thông tin quy hoạch sử dụng đất thì cần nộp phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai cho cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai theo Mẫu số 01/PYC ban hành kèm theo Thông tư 34/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014.
– Người dân có thể nộp mẫu phiếu trên tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã đối với địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai.
+) Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu
Sau khi điền đầy đủ thông tin theo mẫu phiếu yêu cầu thì người dân nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã.
+) Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết
Khi nhận được phiếu yêu cầu hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
- Cung cấp thông tin cho người có yêu cầu.
- Thông báo nghĩa vụ tài chính cho tổ chức, cá nhân.
- Nếu từ chối cung cấp thông tin đất đai phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do
– Lưu ý: 04 trường hợp không cung cấp thông tin, dữ liệu gồm:
- Phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu mà nội dung không rõ ràng, cụ thể.
- Phiếu yêu cầu không có chữ ký, tên và địa chỉ cụ thể của cá nhân.
- Mục đích sử dụng dữ liệu không phù hợp theo quy định của pháp luật.
- Không thực hiện nghĩa vụ tài chính.
+) Bước 3. Trả kết quả
Trả kết quả cho người dân.
Cách 3: Kiểm tra thông tin quy hoạch trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Với nhà đất đã được cấp sổ thì người dân cũng có thể có thông tin quy hoạch ở trên sổ.
Cách 4. Liên hệ cơ quan chức năng có thẩm quyền để hỏi thông tin quy hoạch hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để có thêm thông tin.
Người dân có thể đến trực tiếp Phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện nơi có đất để hỏi cụ thể về thông tin quy hoạch. Dựa trên thông tin nhà đất mà người dân cung cấp, cán bộ chức năng sẽ tra cứu bản đồ quy hoạch và giải đáp cho họ biết mảnh đất đó có nằm trong khu quy hoạch nào hay không. Đây là cách kiểm tra thông tin quy hoạch an toàn và có độ chính xác cao, tuy nhiên sẽ hơi tốn thời gian và công sức, nhất là khi người dân không ở gần trung tâm hành chính. Trường hợp số lượng người có nhu cầu kiểm tra thông tin quy hoạch quá đông cũng có thể dẫn đến tình trạng quá tải, mất thời gian chờ đợi bởi cơ quan nhà nước không thể phản hồi kịp hết những thắc mắc.
Cách thức kiểm tra quy hoạch xây dựng:
Tra cứu quy hoạch Xây dựng trên Cổng thông tin quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị Việt Nam, link truy cập trang web:
http://quyhoach.xaydung.gov.vn/vn/Pages/Trangchu.aspx
+ Tra cứu thông tin quy hoạch xây dựng tại Bình Dương.
http://quyhoachxaydung.binhduong.gov.vn/
+ Tra cứu thông tin quy hoạch tại Tp. Hồ Chí Minh
https://ttqh-q12.hochiminhcity.gov.vn/ban-do-quy-hoach
https://qhkt.hochiminhcity.gov.vn/ban-do-quy-hoach.html
