CHUYÊN ĐỀ 11. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ TIẾN ĐỘ THANH TOÁN VÀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Khái niệm
– Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở và luật khác có liên quan (Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015).
Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng (Khoản 4, Điều 3 VBHN Luật Kinh doanh bất động sản). Ví dụ: Mua bán một căn hộ thuộc dự án xây dựng chung cư ở thời điểm mới hoàn tất việc xây dựng phần móng.
Mặc dù không trực tiếp nhưng có thể hiểu hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa các bên bằng văn bản trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Bên bán sẽ bàn giao nhà ở và quyền sử dụng đất cho bên mua khi việc xây dựng hoàn thành và bên mua phải thanh toán cho bên bán theo giá cả và phương thức thanh toán đã thỏa thuận trong hợp đồng, phù hợp với quy định của pháp luật. Mặc dù sự thỏa thuận giữa các bên dựa trên tự do ý chí nhưng đối với giao dịch có giá trị tài sản lớn và nhiều rủi ro như giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật luôn có những quy định cụ thể và chặt chẽ về hợp đồng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên như qui định về mẫu Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (để các bên tham khảo) hoặc qui định Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được đăng ký tại Cục bảo vệ người tiêu dùng – Bộ công thương.
Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai (nhà ở và công trình xây dựng không phải là nhà ở) được đưa vào kinh doanh và được phép bán.
– Căn cứ Điều 55 VBHN Luật kinh doanh bất động sản quy định điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:
Điều kiện chung (áp dụng cho nhà ở và công trình xây dựng không phải là nhà ở)
+) Thứ nhất: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất (nghĩa là chủ đầu tư đã được cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án);
+) Thứ hai: Có hồ sơ dự án đầy đủ (nghĩa là chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư; văn bản chấp thuận về chủ trương đầu tư…);
+) Thứ ba: Có thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền (nghĩa là tòa nhà, công trình đã được cơ quan Nhà nước thẩm định thiết kế bản vẽ thi công, là bước thiết kế cuối cùng theo qui định của Luật xây dựng)
+) Thứ tư: Có giấy phép xây dựng;
Riêng đối với nhà ở hoặc công trình xây dựng có chức năng hỗn hợp, bao gồm chức năng ở:
+) Thứ năm: Đối với nhà chung cư, toà nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của toà nhà đó. Đối với nhà ở liền kề, thấp tầng thì phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án.
+) Thứ sáu: Có văn bản của Sở Xây dựng gửi Chủ đầu tư xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai được phép bán.
– Ngoài ra, căn cứ Khoản 1, Khoản 3, Điều 56 VBHN Luật Kinh doanh bất động sản quy định thêm về việc bảo lãnh trước khi được phép bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai:
+) Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai còn phải được một ngân hàng thương mại có đủ năng lực, thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư đối với khách hàng khi Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
+) Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
– Như vậy, căn cứ các quy định nêu trên, trước khi mua căn hộ hình thành trong tương lai, bên mua phải yêu cầu Chủ đầu tư hoặc công ty phân phối cung cấp cho các giấy tờ pháp lý liên quan đến dự án mà bạn đang có nhu cầu mua căn hộ như: giấy tờ về quyền sử dụng đất; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng; Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó (đối với trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở); Văn bản bảo lãnh của ngân hàng thương mại đối với dự án đó.
Tuy nhiên, với các qui định trên thì hiện nay việc vận dụng trong thực tế ở mỗi địa phương có sự khác nhau. Ví dụ: Tại thời điểm xin văn bản đủ điều kiện mua bán của Chủ đầu tư tại các Sở xây dựng, các Sở xây dựng thường chấp nhận một văn bản rất ngắn gọn của các Ngân hàng về việc “Ngân hàng ABC…. Sẽ cấp bảo lãnh đối với dự án CDE….. nếu chủ đầu tư của dự án ABC đáp ứng đủ điều kiện về cấp bảo lãnh theo qui định của pháp luật và điều kiện của Ngân hàng”. Và thực tế đã diễn ra rất nhiều trường hợp các chủ đầu tư đã bán hàng, thu tiến của Khách hàng nhưng Ngân hàng từ chối cấp bảo lãnh với lý do “Chủ đầu tư dự án ABC…không đáp ứng đủ điều kiện để cấp bảo lãnh theo qui định của pháp luật và qui định của Ngân hàng”. Và lẽ dĩ nhiên là khi phát sinh trách nhiệm bão lãnh, các nhân hàng này từ chối bão lãnh. Hai trường hợp sau đây là ví dụ điển hình:
Hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai
Đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đảm bảo 12 nội dung chính được quy định tại Điều 18 VBHN Luật Kinh doanh bất động sản. Các nội dung này được xem như là điều khoản cơ bản, bao gồm:
3.1. Điều khoản về thông tin của các bên
Đây là điều kiện tối thiểu giữa bên mua và bên bán. Theo đó, hai bên phải biết thông tin, địa chỉ cụ thể về nhau trong quá trình giao dịch để có thể liên lạc, trao đổi các vấn đề liên quan đến hợp đồng hoặc khi có tranh chấp xảy ra, các bên có thể khởi kiện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
3.2. Điều khoản cung cấp thông tin về bất động sản
Vì nhà ở hình thành trong tương lai tại thời điểm ký kết hợp đồng chưa hình thành hoặc đang hình thành nên bên mua chỉ tìm hiểu thông qua hồ sơ pháp lý hoặc mô hình. Vì vậy, yêu cầu đầu tiên là những thông tin liên quan đến bất động sản, chủ đầu tư phải cung cấp một cách rõ ràng, đầy đủ và chi tiết, tránh nhầm lẫn để hạn chế tranh chấp xảy ra. Việc quy định cụ thể thông tin của đối tượng mua bán là nhà ở cũng nhằm thực hiện nguyên tắc được quy định tại khoản 3, Điều 4 VBHN Luật Kinh doanh bất động sản đó là “Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch”. Trong đó, thông tin về thời điểm hoàn thành nhà ở và thông tin về diện tích căn hộ là khá quan trọng đối với người mua và thường xảy ra tranh chấp trên thực tế.
3.3. Điều khoản về giá mua bán
– Liên quan đến quy định về giá mua bán, hiện nay pháp luật bắt buộc các bên phải thỏa thuận về giá mua bán tại thời điểm ký kết hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Như vậy, các bên phải thỏa thuận về điều khoản giá mua bán ngay tại thời điểm ký kết hợp đồng. Mức giá tính theo thời điểm nào là do các bên thỏa thuận. Tuy nhiên, nếu người mua chọn mức giá theo thời điểm ký hợp đồng thì bên bán phải tuân thủ theo ý chí của bên mua vì đây là quyền mà pháp luật dành cho người mua.
– Trong quan hệ mua bán, giá cả luôn là điều khoản được các bên quan tâm vì bao giờ bên bán cũng muốn bán được giá cao, còn bên mua thì ngược lại. Hơn nữa, kinh doanh bất động sản luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, thị trường bất động sản biến động liên tục cho nên điều khoản về giá cả phải được quy định một cách rõ ràng, cụ thể. Ngoài ra, trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đối tượng mua bán chưa hình thành tại thời điểm ký kết hợp đồng. Vì vậy, pháp luật quy định như trên nhằm ưu tiên bảo vệ lợi ích của người mua nhà để tránh trường hợp tại thời điểm bàn giao nhà trong tương lai, giá nhà ở tăng cao, bên bán lại quay sang áp dụng giá bán tại thời điểm này, gây thiệt hại cho người mua.
3.4. Điều khoản về phương thức và thời hạn thanh toán
– Theo khoản 1, Điều 57 VBHN Luật Kinh doanh bất động sản, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
– Căn cứ vào từng lần thanh toán, chủ đầu tư sẽ xuất hóa đơn giá trị gia tăng (tiền mua gốc + 10% thuế GTGT) và đóng 2% phí bảo trì căn hộ khi nhận bàn giao nhà. Phí này sẽ được nêu rõ trong Hợp đồng mua bán (Căn cứ khoản 1, Điều 108 VBHN Luật Nhà ở).
3.5. Điều khoản về thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo
Điều khoản này thể hiện hai bên dành cho nhau một khoản thời gian hợp lý trong việc thực hiện đúng giao kết trong hợp đồng là giao nhà và thanh toán tiền, làm cơ sở trong việc xác định xử lý tranh chấp hợp đồng sau này nếu bên bán vi phạm thời gian bàn giao nhà khi bên mua đã thanh toán tiền cho bên bán như đã thỏa thuận. Đây là một điều khoản rất quan trọng đối với giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai vì thời gian bàn giao thường là thời gian dự kiến. Thông thường, trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay thì chủ đầu tư thường dùng thời gian giao nhà dự kiến và kèm theo đó sẽ là thời gian được chậm trễ so với thời gian dự kiến là bao nhiêu. Tổng thời gian dự kiến và thời gian chậm trễ đó sẽ là thời gian thực tế mà bên bán tới hạn phải thực hiện bàn giao cho bên mua. Nếu không bàn giao được, bên bán sẽ vi phạm hợp đồng và sẽ bị phạt hợp đồng do chậm thực hiện bàn giao hoặc những vấn đề khác do hai bên thỏa thuận với nhau.
3.6. Điều khoản về bảo hành
– Căn cứ Điều 85 VBHN Luật Nhà ở thì tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở phải bảo hành thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuất quy định. Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng. Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng; Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng. Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.
– Ngoài ra, Điều 20 VBHN Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định về việc bảo hành như sau: “1. Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua. Trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng. 2. Thời hạn bảo hành nhà, công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận”.
– Thông thường, nội dung bảo hành nhà ở bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Tuy nhiên hiện nay quy định pháp luật đang có nhiều hạn chế. Theo quy định hiện hành thì trách nhiệm nghiệm thu công trình thuộc về chủ đầu tư. Cụ thể, khi hoàn thành thi công xong phần nào (móng cọc hoặc phần thô, sàn tầng…) giữa chủ đầu tư, đơn vị thi công và đơn vị tư vấn giám sát sẽ làm biên bản nghiệm thu, trong đó xác nhận công trình đúng thiết kế, đúng chất lượng và đảm bảo kỹ thuật. Để có được biên bản nghiệm thu đó, chủ đầu tư phải mang mẫu thử của công trình (mẫu bê tông, cốt thép…) đến những trung tâm kiểm nghiệm theo quy định để kiểm tra. Sau khi hoàn thành nghiệm thu công trình, kể cả nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, chủ đầu tư sẽ làm hồ sơ trình lên Sở Xây dựng. Lúc này, Sở Xây dựng chỉ đóng vai trò hậu kiểm. Nếu công trình đã đủ hồ sơ, Sở Xây dựng sẽ đến kiểm tra thực địa và có biên bản đồng ý cho chủ đầu tư cho phép người mua vào ở. Đây chính là hạn chế bởi công trình chỉ xuất hiện lỗi sau một thời gian sử dụng. Và trong trường hợp này, chủ đầu tư chậm trễ, không chịu bảo hành, sửa chữa hoặc nếu có thì chỉ bảo hành, sửa chữa qua loa. Điều này có thể gây thiệt hại cho người mua.
3.7. Điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên
Lưu ý: Quyền và nghĩa vụ trong các hợp đồng nên được phân thành các mục riêng.
Ví dụ:
1.1 Quyền của Bên A.
- ……
b……..
1.2 Nghĩa vụ của Bên A.
- …….
- ……
2.1 Quyền của Bên B
- ……
- ……..
2.2 Nghĩa vụ của Bên B.
Không nên sử dụng các hợp đồng mà điều khoản quyền và nghĩa vụ được gộp chung trong một điều/khoản của Hợp đồng.
Ví dụ như: Điều 2. Quyền và nghĩa vụ của Bên A
- ……..
- ……..
Bỡi lẽ quyền và nghĩa vụ là hai khái niệm pháo lý hoàn toàn khác nhau. Quyền là lợi ích mà chủ thể đó được thừa nhận/công nhận/cho phép/bảo đảm có được bởi quy định của pháp luật. Do đó một chủ thể có thể từ bỏ quyền của mình. Tuy nhiên, ngược lại nghĩa vụ là nội dung mà pháp luật bắt buộc một bên phải thực hiện để đảm bảo quyền của bên còn lại được đáp ứng nên một chủ thể không thể tùy ý từ bỏ nghĩa vụ (trừ khi bên có quyền đồng ý). Vậy nên trong một hợp đồng song vụ, không nên gộp quyền và nghĩa vụ của một bên trong cùng một điều/khoản của hợp đồng mà nên tách riêng rẻ để đảm bảo tính chin xác và tính thực thi của hợp đồng đó trong thực tế.
3.8. Điều khoản về trách nhiệm do vi phạm hợp đồng
Hai bên thỏa thuận cụ thể về các hành vi vi phạm hợp đồng mà các bên phải chịu trách nhiệm trước bên kia. Đối với bên mua, thường sẽ vi phạm các điều khoản như: chậm nộp tiền mua nhà hoặc không nhận bàn giao nhà…; Đối với bên bán là chậm bàn giao nhà, chất lượng thi công không đảm bảo…
3.9. Điều khoản về phạt vi phạm hợp đồng
– Pháp luật kinh doanh bất động sản quy định bên vi phạm về nghĩa vụ bàn giao nhà, nghĩa vụ thanh toán thì phải trả cho bên bị vi phạm một khoản tiền lãi theo lãi suất cho vay của ngân hàng thương mại và lãi suất này phải được thỏa thuận trong hợp đồng.
– Về mức phạt vi phạm hợp đồng, Luật Kinh doanh bất động sản không quy định cụ thể, tuy nhiên có thể tham khảo quy định tại Khoản 2, Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015: “Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác”. Khoản 2, Điều 16 VBHN Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng”.
3.10. Điều khoản về các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý
Trong quá trình thực hiện hợp đồng, có thể sẽ đến lúc một trong hai bên sẽ không thể tiếp tục thực hiện đúng theo các thỏa thuận trong hợp đồng. Vì vậy, để giải quyết vấn đề này, các bên thường quy định trong hợp đồng về trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của các bên.
3.11. Điều khoản về giải quyết tranh chấp
Đây cũng được xem là điều khoản quan trọng đối với các bên khi xảy ra tranh chấp vì khi xảy ra tranh chấp, không phải lúc nào các bên cũng có thiện chí giải quyết tranh chấp trên tinh thần thương lượng, hòa giải. Do đó, cần quy định điều khoản này để xác định cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp khi xảy ra vi phạm giữa các bên.
3.12. Điều khoản về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
– Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là xác định thời điểm các bên tham gia hợp đồng chính thức bị ràng buộc bởi các thỏa thuận đã ký kết trong hợp đồng. Theo quy định tại Khoản 3, Điều 17 VBHN Luật Kinh doanh bất động sản thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
– Đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên tự thỏa thuận với nhau và không bắt buộc công chứng, chứng thực vì chủ thể bên bán nhà ở hình thành trong tương lai là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện hoạt động theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản pháp luật khác có liên quan. Do đó, việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không cần phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. Vì vậy, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận. Nếu các bên không có thỏa thuận thì thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
* Lưu ý: Nội dung trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm các nội dung cơ bản của hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn được liệt kê tại Điều 18 VBHN Luật kinh doanh bất động sản như trên. Tuy nhiên, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai còn quy định thêm một số điểm khác biệt cần lưu ý gồm:
– Nghĩa vụ cung cấp thông tin của chủ đầu tư
+) Do đối tượng của hợp đồng là tài sản được hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua nên Điều 58 VBHN Luật kinh doanh bất động sản quy định thêm về quyền yêu cầu bên bán cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình. Đây là quyền của bên mua và đồng thời cũng là nghĩa vụ của bên bán. Nghĩa vụ này của bên bán bắt đầu từ khi hai bên thỏa thuận giao kết hợp đồng và duy trì trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng.
+) Cụ thể, trước khi giao kết hợp đồng, chủ đầu tư có nghĩa vụ cung cấp cho người mua các thông tin về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp đã có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
– Người mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 59 VBHN Luật Kinh doanh bất động sản)
+) Bên mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
+) Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
+) Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
+) Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều 59 VBHN Luật Kinh doanh bất động sản không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
– Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
+) Theo khoản 2, Điều 17 VBHN Luật Kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của VBHN Luật Kinh doanh bất động sản này thì phải công chứng hoặc chứng thực.
+) Vì vậy, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng là hợp đồng kinh doanh bất động sản nên phải tuân thủ các quy định về hình thức của hợp đồng mua bán bất động sản nói chung. Do đó, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, việc công chứng, chứng thực không bắt buộc mà theo thỏa thuận giữa các bên.
+) Hợp đồng mẫu do bên bán soạn thảo phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về hình thức, nội dung và thủ tục đăng ký hợp đồng mẫu. Điều 7 Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản ban hành kèm theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP này có giá trị tham khảo đối với các bên trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng. Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều, khoản trong hợp đồng mẫu nhưng hợp đồng do các bên ký kết phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính đã được quy định tại Điều 18, Điều 47 và Điều 53 Luật Kinh doanh bất động sản. Nội dung cụ thể trong hợp đồng do các bên thỏa thuận nhưng không được trái với quy định của pháp luật.
