CHUYÊN ĐỀ 13. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN LƯU Ý ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN (NHÀ Ở VÀ CÁC CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG KHÁC) CÓ THỜI HẠN 50 (NĂM MƯƠI) NĂM
Khái niệm
– Hợp đồng thuê nhà ở là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản. Theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.
– Người nước ngoài cư trú ở Việt Nam là công dân nước ngoài và người không có quốc tịch Việt Nam thường trú hoặc tạm trú ở Việt Nam (Khoản 5, Điều 2 VBHN Luật Quốc tịch Việt Nam).
Quy định của pháp luật về sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài
2.1 Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài
– Theo khoản 1 Điều 159 VBHN Luật Nhà ở thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm:
+) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật liên quan;
+) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (gọi là tổ chức).
+) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
– Theo khoản 2 Điều 159 VBHN Luật Nhà ở, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau:
+) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam;
+) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
2.2. Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Căn cứ Điều 160 VBHN Luật Nhà ở quy định về điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:
– Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật Nhà ở thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
– Đối với tổ chức nước ngoài quy định tại điểm b khoản 1 Điều 159 của Luật Nhà ở thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.
– Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.
Như vậy, trên thực tế có rất nhiều người nước ngoài mặc dù muốn và có nhu cầu sử dụng nhà ở tại Việt Nam nhưng không đủ điều kiện sở hữu hoặc tuy đủ điều kiện sở hữu nhưng đã vượt quá số lượng nhà ở được phép bán cho người nước ngoài tại khu vực đó hoặc người nước ngoài có nhu cầu sở hữu nhà ở tại khu vực mà pháp luật Việt Nam không cho phép (như khu vực ảnh hưởng đến an ninh, quốc phòng) thì giải pháp pháp lý cho những trường hợp này thường được các chủ đầu tư/chủ sở hữu vận dụng là Hợp đồng thuê nhà dài hạn (thông thường là 50 năm).
Bên cạnh đó, Hợp đồng thuê dài hạn cũng được các chủ đầu tư bất động sản áp dụng để “bán” (tức là hợp đồng cho thuê dài hạn (thời hạn cụ thể phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất còn lại của từng dự án) để chuyển quyền sử dụng thì thu một căn hộ và tiền thuê lần) các loại căn hộ có diện tích dưới diện tích tối thiểu theo qui định, ví dụ: Theo Luật nhà ở năm 2005 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2006 đến hết ngày 01/7/2015) thì căn hộ chung cư thương mại phải có diện tích tối thiểu là 45m2, hoặc nhà ở liên kế trong dự án bất động sản phải có diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 50m2 và chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5 mét. Hoặc theo Thông tư 21/2019/TT-BXD qui định về tiêu chuẩn căn hộ thương mại, condotel, officetel như sau:
2.3 Căn hộ chung cư
2.3.1 Phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh. Diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25 m2.
2.3.2 Đối với dự án nhà ở thương mại, phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25 % tổng số căn hộ chung cư của dự án.
2.3.3 Căn hộ chung cư phải được chiếu sáng tự nhiên. Căn hộ có từ 02 phòng ở trở lên, cho phép một phòng ở không có chiếu sáng tự nhiên.
2.3.4 Phòng ngủ phải được thông thoáng, chiếu sáng tự nhiên. Diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9 m2.
2.4 Căn hộ lưu trú
2.4.1 Diện tích sử dụng của căn hộ lưu trú không nhỏ hơn 25 m2.
2.4.2 Các yêu cầu khác quy định theo tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng về căn hộ lưu trú.
2.5 Văn phòng kết hợp lưu trú
2.5.1 Diện tích sử dụng của văn phòng kết hợp lưu trú không nhỏ hơn 25 m2, trong đó diện tích của khu vực làm việc tối thiểu 9 m2 Không bố trí bếp trong văn phòng kết hợp lưu trú.
2.5.2 Các yêu cầu khác quy định theo các tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng về thiết kế văn phòng kết hợp lưu trú.
2.6 Không gian sinh hoạt cộng đồng
- a) Nhà chung cư, phần căn hộ chung cư trong nhà chung cư hỗn hợp phải bố trí không gian sinh hoạt cộng đồng đảm bảo diện tích sử dụng bình quân tối thiểu đạt 0,8 m2/căn hộ, trong đó phải có không gian phù hợp để tổ chức hội nghị cư dân.
- b) Đối với cụm nhà chung cư trong một dự án xây dựng khi không bố trí được không gian sinh hoạt cộng đồng trong từng tòa nhà, cho phép kết hợp tại một vị trí hoặc khu vực riêng biệt với tổng diện tích cho sinh hoạt cộng đồng được giảm tối đa 30%; bán kính từ sảnh các tòa nhà tới nơi sinh hoạt cộng đồng không quá 300 m và cần tính toán, thuyết minh đảm bảo nhu cầu sinh hoạt thuận tiện cho cư dân.
Như vậy, nếu trước ngày 01/7/2015 thì chủ đầu tư căn hộ thương mại mà xây dựng căn hộ dưới 45 m2 thì sẽ không được cấp sổ hồng cho căn hộ đó và do vậy sẽ không thể ký được hợp đồng mua bán căn hộ như thường lệ mà chủ đầu tư phải sử dụng Hợp đồng cho thuê dài hạn. Công ty TNHH Thương Mại Xây Dựng Lê Thành ở Bình Tân là một ví dụ. Cụ thể từ năm 2011-2014, chủ đầu tư này đầu tư dự án Lê Thành Twin Tower (đường Mã Lò, quận Bình Tân) và dự án Lê Thành Tân Tạo ở gần Khu công nghiệp Tân Tạo với diện tích dưới 45 m2 (phổ biến là từ 37-40 m2) và ký Hợp đồng cho thuê căn hộ 49 năm, với giá thuê giao động từ 380 triệu đến 450 triệu (đã bao gồm VAT). Thực tế thị trường đón nhận rất tốt các sản phẩm này mặc dù hình thức pháp lý của hợp đồng thuê nhà dài hạn này còn nhiều điểm đáng lưu ý.
Hợp đồng thuê nhà 50 (năm mươi) và các vấn đề cần lưu ý
Lưu ý 1: Tính ổn định của chủ đầu tư (là Bên cho thuê trong hợp đồng).
Lưu ý 2: Chất lượng căn hộ và chất lượng của dự án có đáp ứng được hết thời hạn là 49 năm/50 năm hay không? Nếu không thì quyền lợi của người thuê được giải quyết thế nào?
Lưu ý 3: Người thuê (mặc dù đã trả tiền thuê 1 lần cho cả thời hạn thuê là 49/50 năm) nhưng không được cấp bất kỳ giấy chứng nhận nào từ Cơ quan nhà nước. Hợp đồng thuê là chứng cứ pháp lý duy nhất để đảm bảo quyền sử dụng của người thuê. Hiện nay pháp luật Việt Nam chưa có qui định nào để tối đa hóa lợi ích của người thuê nhà trong trường hợp này, nên chăng cần phải có qui định tương tự như trường hợp thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê một lần, theo đó người thuê đất được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Lưu ý 4: Xuất phát từ lưu ý 3 nêu trên, trong trường hợp này chủ sở hữu của các căn hộ đang cho thuê này vẫn thuộc về chủ đầu tư. Và chủ đầu tư có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước cấp sổ hồng cho phần diện tích này sau khi hoàn công. Như vậy, nếu Chủ đầu tư một mặt đã ký hợp đồng cho thuê dài hạn và thu đủ số tiền cần thu nhưng lại sử dụng các giấy chứng nhận này thế chấp tại các ngân hàng thương mại thì quyền lợi của người thuê thực sự bị đặt vào tình trạng nguy hiểm, đặc biệt là trường hợp chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng hợp đồng tín dụng với ngân hàng đó, vấn đề này hiện tại pháp luật Việt Nam vẫn chưa có qui định cụ thể để bảo vệ quyền lợi cho bên thuê.
Lưu ý 5: Khả năng và cơ hội được cấp sổ hồng khi hệ thống pháp luật thay đổi theo hướng có lợi cho người thuê là không cao. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư còn kèm theo điều kiện tăng thêm giá hoặc phí nếu pháp luật cho phép cấp sổ hồng cho các căn hộ này.
Ví dụ: Hợp đồng cho thuê căn hộ Lê Thành có điều kiện là nếu pháp luật cho phép cấp sổ hồng thì người thuê phải nộp thêm số tiền là 20% tổng giá thuê nếu được cấp sổ trong thời hạn 2 năm kể từ ngày ký hợp đồng, từ năm thứ 3 thì tăng thêm 10% so với năm thứ 2.
Tuy nhiên, cũng có chủ đầu tư cam kết rõ ràng trong hợp đồng là tổng giá trị cho thuê sẽ không tăng giá trong mọi trường hợp, kể cả trường hợp pháp luật cho phép cấp sổ hồng cho căn hộ.
Lưu ý 6: Hợp đồng thuê hiện nay cũng được các chủ đầu tư dự án Condotel, du lịch nghỉ dưỡng sử dụng để “tiêu thụ” hai loại sản phẩm này do rắc rối chưa có hướng giải quyết của pháp luật Việt Nam hiện hành về việc cấp sổ hồng cho condotel, biệt thự nghỉ dưỡng. Tên hợp đồng thường được sử dụng là “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng căn hộ du lịch” (mà bản chất chính là hợp đồng thuê dài hạn).
Đối với loại sản phẩm này thì bên cạnh các lưu ý nêu trên, còn một vấn đề nữa mà các chủ sở hữu căn hộ (bên thuê trong Hợp đồng chuyển quyền sử dụng căn hộ du lịch cần lưu ý là:
- Việc quản lý và khai thác các căn hộ này khi đi vào vận hành như thế nào, các chủ sở hữu không tự ý quản lý và dẫn khách vào cho thuê mà không thông qua công ty quản lý. Do mọi hoạt động phải thông quan đơn vị quản lý nên sẽ phát sinh chi phí quản lý hàng tháng, mức phí này luôn cao hơn như mức phí quản lý của các căn hộ chung cư. Bên cạnh đó, chi phí bảo trì tòa nhà cũng là vấn đề mà pháp luật Việt nam hiện nay chưa qui định rõ. Hiện tại đối với chung cư sử dụng để ở là 2% và sẽ đóng thêm theo kết quả biểu quyết của Hội nghị nhà chung cư. Tuy nhiên đối với các dự án này thì mức thu có thể sẽ cao hơn và có thể chủ đầu tư sẽ sử dụng quyền này để đưa ra mức thu ngoài dự đoán của chủ sở hữu căn hộ, tùy thuộc vào cấp, chất lượng, vị trí, doanh thu, khả năng sinh lời của căn hộ du lịch nói riêng và dự án nói chung. Do vậy, chủ sở hữu cần trao đổi và làm rõ mức phí này trước khi ký hợp đồng.
- Đối với các căn hộ du lịch thì không cho phép sinh sống (sử dụng để ở) dài hạn, không được đăng ký hộ khẩu hay tạm trú tại căn hộ này. Chủ sở hữu nếu có khai thác cũng chỉ nhằm mục đích lưu trú ngắn hạn như là khách du lịch.
- Khả năng chuyển thành căn hộ chung cư không cao.
Khả năng được chuyển đổi từ căn hộ officetel hoặc căn hộ condotel thành căn hộ chung cư, tương ứng là khả năng chuyển mục đích sử dụng từ đất thương mại, dịch vụ sang đất ở là không cao. Việc chuyển mục đích sử dụng từ đất thương mại, dịch vụ sang đất ở là một trong những trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Để được chuyển mục đích sử dụng đất, ngoài nhu cầu của người sử dụng đất, còn phải căn cứ vào sự phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt. Nghĩa là, khu đất thương mại, dịch vụ đó phải nằm trong kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt sẽ được chuyển thành đất ở. Nếu không phù hợp, nhu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất sẽ không được chấp thuận.
Theo pháp luật đất đai, đất ở bao gồm đất để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư. Pháp luật đất đai không quy định mục đích sử dụng đất là “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Về pháp luật quy hoạch, “đơn vị ở” là khu chức năng cơ bản của đô thị chủ yếu phục vụ nhu cầu ở, bao gồm các nhóm nhà ở, các công trình dịch vụ công cộng (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thể dục thể thao…), cây xanh công cộng phục vụ cho nhu cầu thường xuyên, hàng ngày của cộng đồng dân cư, đường giao thông và bãi đỗ xe cho đơn vị ở. Để hình thành một đơn vị ở, cần phải đáp ứng nhiều yêu cầu về quy hoạch, như dân số và chỉ tiêu đất bình quân, có đầy đủ các công trình dịch vụ công cộng với bán kính phục vụ không quá 500-1.000 mét và chỉ tiêu sử dụng đất tối thiểu, đảm bảo yêu cầu tối thiểu về đất cây xanh và các yêu cầu khác về đường giao thông, sân chơi… Theo đó, một đơn vị ở đòi hỏi cần có hạ tầng kỹ thuật lẫn hạ tầng xã hội hoàn chỉnh để đáp ứng nhu cầu ở ổn định của cư dân nhiều hơn so với công trình trên đất thương mại, dịch vụ.
Với hiện trạng của nhiều dự án căn hộ officetel hoặc căn hộ condotel được đầu tư xây dựng tại các khu đô thị hiện hữu, đã được phê duyệt về quy hoạch, nếu chuyển đổi thành căn hộ chung cư, có thể sẽ dẫn đến mất cân bằng giữa mật độ dân số và sự phát triển dân cư với cơ sở hạ tầng thiết yếu, phá vỡ quy hoạch đô thị với nhiều hệ lụy khó xử lý.
Hơn nữa, nếu được chuyển đổi, thì quỹ đất nào sẽ được sử dụng để bổ sung hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cho đơn vị ở khi mà chắc chắn chủ đầu tư dự án officetel, condotel đã tận dụng hết quỹ đất dự án của mình; và ai sẽ chịu chi phí (chủ đầu tư hay người mua) cho việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng này.
