CHUYÊN ĐỀ 14. CHUNG CƯ XUỐNG CẤP HOẶC HẾT THỜI HẠN SỞ HỮU THÌ GIẢI QUYẾT THẾ NÀO?

CHUYÊN ĐỀ 14. CHUNG CƯ XUỐNG CẤP HOẶC HẾT THỜI HẠN SỞ HỮU THÌ GIẢI QUYẾT THẾ NÀO?

Một số quy định pháp luật về Nhà chung cư

Định nghĩa Nhà chung cư

Theo Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.

Thời hạn sở hữu của các loại hình Bất động sản trong Nhà chung cư

Hiện nay trên thị trường tồn tại nhiều loại hình bất động sản khác nhau trong Nhà chung cư nhưng phổ biến có thể phân loại như sau:

Căn hộ chung cư có mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Bất động sản khác có mục đích kinh doanh hoặc Bất động sản có mục đích để ở nhưng có thêm chức năng kinh doanh: Lô Thương Mại, Lô Văn Phòng, Lô Officetel,…

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

“Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.”

Như vậy, căn cứ vào quy định trên thì:
Đối với căn hộ chung cư có chức năng để ở thì thời hạn sở hữu là ổn định và lâu dài mà không phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất của chủ đầu tư (trừ trường hợp đối tượng sở hữu là cá nhân nước ngoài/tổ chức nước ngoài thì thời hạn sở hữu căn cứ theo Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở 2014).
Đối với các loại hình Bất động sản khác trong Nhà chung cư thì pháp luật không quy định về thời hạn sở hữu, tuy nhiên có thể căn cứ theo thời hạn sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ để có thể xác định thời hạn sở hữu của loại hình Bất động sản này là không quá 50 năm hoặc không quá 70 năm (dự án đầu tư vào địa bàn kinh tế khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn) và được nhà nước gia hạn khi hết hạn nhưng không quá thời hạn sử dụng đất của dự án.

Thời hạn sử dụng Nhà chung cư

Theo khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở”.

Phân cấp công trình xây dựng theo quy định của pháp luật (theo Phụ lục 1 đính kèm thông tư 07/2019/TT-BXD) như sau:

T.T	Loại kết cấu	Tiêu chí phân cấp	Cấp công trình
T.T	Loại kết cấu	Tiêu chí phân cấp	Đặc biệt	I	II	III	IV
2.1	2.1.1 Nhà, Kết cấu dạng nhà; Nhà ở biệt thự không thấp hơn cấp III. 2.1.2 Công trình nhiều tầng có sàn	b) Số tầng của tòa nhà (hoặc công trình)	>50	25¸50	8¸24	2¸7	1
2.1		c) Tổng diện tích sàn (nghìn m²)		>30	>10¸30	1¸10	<1

Thời hạn sử dụng theo từng phân cấp công trình (theo Thông tư 12/2012/TT-BXD ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị – QCVN 03:2012/BXD) như sau:

Cấp công trình	Độ bền vững
Đặc biệt	Bậc I: Niên hạn sử dụng trên 100 năm
I	Bậc I: Niên hạn sử dụng trên 100 năm
II	Bậc II: Niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm
III	Bậc III: Niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm
IV	Bậc IV: Niên hạn sử dụng dưới 20 năm

Cách giải quyết Nhà chung cư xuống cấp hoặc hết niên hạn sử dụng

Kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư

Theo khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư, tùy thuộc vào kết quả kiểm định dưới đây để có hướng xử lý:

Trường hợp được tiếp tục sử dụng:

Nếu kết quả thẩm định là cấp A hoặc cấp B thì nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 110 Luật nhà ở 2014.

Trường hợp kết quả giám định là cấp C hoặc cấp D thì phải phá dở nhà chung cư để cải tạo hoặc xây dựng mới hoặc xây dựng công trình khác:
Sở xây dựng phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.
Các trường hợp thuộc Khoản 2 và Khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở 2014, cụ thể:
Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.
Nhà chung cư được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.
Xử lý Nhà chung cư đối với trường hợp phá dở nhà chung cư để cải tạo hoặc xây dựng mới hoặc xây dựng công trình khác

Đối với Nhà chung cư thuộc trường hợp phá dở để cải tạo hoặc xây dựng mới hoặc xây dựng công trình khác thì được xử lý theo Khoản 3 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 như sau:

Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới.
Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt.
Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở.
Trình tự thực hiện Dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại Nhà chung cư Xem thêm

Xây dựng và công bố kế hoạch cải tạo, xây dựng lại Nhà chung cư

Sau khi tổ chức kiểm định chất lượng nhà chung cư, Sở xây dựng có trách nhiệm lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên phạm vi địa bàn và trình UBND tỉnh phê duyệt và công bố công khai trên các cổng thông tin điện tử của UBND tỉnh/Sở xây dựng, trụ sở của UBND quận/huyện và UNBD xã/phường và đồng thời thông báo đến khu dân cư nơi có dự án xây dựng lại nhà chung cư để lấy ý kiến và điều chỉnh, bổ sung (nếu có).
Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của địa phương có thể được lập và phê duyệt riêng hoặc được xác định trong kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.

Quy hoạch cải tạo, xây dựng lại Nhà chung cư

Việc lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch đối với các khu vực có nhà chung cư cần phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và pháp luật về quy hoạch xây dựng.
Trên cơ sở kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phê duyệt và công bố, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức rà soát lại quy hoạch khu vực có nhà chung cư cần phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Khoản 3 Điều 8 Nghị định 101/2015/NĐ-CP.

Lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Trên cơ sở kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt và công bố, các chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư có trách nhiệm lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đầu tư vốn hoặc góp vốn để thực hiện dự án.
Ban quản trị nhà chung cư hoặc Ủy ban nhân dân cấp quận đối với nhà chung cư chưa thành lập Ban quản trị có trách nhiệm gửi giấy mời tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư để chủ trì tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư xem xét, quyết định việc lựa chọn nhà đầu tư theo nguyên tắc sau đây:
Việc lựa chọn nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thông qua theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu, được lập thành biên bản có chữ ký của các thành viên chủ trì cuộc họp và thư ký cuộc họp Hội nghị nhà chung cư;
Trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ có một phần diện tích thuộc sở hữu nhà nước thì đại diện chủ sở hữu đối với phần diện tích đó tham gia Hội nghị nhà chung cư;
Hội nghị nhà chung cư có thể mời các chuyên gia để thực hiện việc tư vấn giúp các chủ sở hữu nhà chung cư lựa chọn nhà đầu tư. Kinh phí thuê chuyên gia tư vấn do các bên liên quan thỏa thuận và các chủ sở hữu nhà chung cư chi trả;
Hội nghị nhà chung cư phải bảo đảm có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư đó tham dự;
Các chủ sở hữu nhà chung cư căn cứ theo hồ sơ đề xuất đăng ký tham gia dự án và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đề xuất để xem xét, lựa chọn chủ đầu tư dự án;
Việc lấy ý kiến phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện kết hợp với quy trình lựa chọn chủ đầu tư tại Hội nghị nhà chung cư.
Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng và nhà chung cư chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡthì sau thời gian tối đa 12 tháng, kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố công khai kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nếu các chủ sở hữu không thực hiện việc lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản làm chủ đầu tư dự án thực hiện việc phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm cưỡng chế phá dỡ và tổ chức thực hiện việc đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đó theo hình thức quy định tại Khoản 2 Điều 113 của Luật Nhà ở.
Trường hợp nhà chung cư nguy hiểm thì sau thời hạn tối đa 03 tháng, kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức di dời khẩn cấp để phá dỡ, nếu các chủ sở hữu không thực hiện việc lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản làm chủ đầu tư dự án thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo hình thức quy định tại Khoản 2 Điều 113 của Luật Nhà ở.

Lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Việc lập, thẩm định, phê duyệt, quản lý dự án và triển khai thực hiện dự án thực hiện theo pháp luật về xây dựng, pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan.

Thực hiện việc phá dỡ nhà chung cư

Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn với các chủ sở hữu nhà chung cư để đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư dự án có trách nhiệm tổ chức phá dỡ nhà chung cư.
Trường hợp Nhà nước thực hiện đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn có trách nhiệm tổ chức phá dỡ nhà chung cư.
Việc phá dở nhà chung cư được thực hiện theo trình tự, thủ tục quy định tại Khoản 1 Điều 11 Nghị định 101/2015/NĐ-CP.

Quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Quyền lợi của chủ sở hữu nhà chung cư

Theo Khoản 1 Điều 13 Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định về quyền lợi của chủ sở hữu nhà chung cư như sau:

Được tham gia lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn để đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Được lựa chọn hình thức bồi thường, bố trí tái định cư tại chỗ hoặc các hình thức bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư và các nội dung quy định tại Điều 14 của Nghị định 101/2015/NĐ-CP về phương án bồi thường tái định cư.
Được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với nhà ở đã được bố trí tái định cư.
Được tham gia giám sát quá trình triển khai thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.
Được quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền thay đổi chủ đầu tư dự án và được bồi thường thiệt hại trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng nội dung và tiến độ của dự án theo quyết định chủ trương đầu tư dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Việc thay đổi chủ đầu tư phải được thông qua Hội nghị nhà chung cư và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận.

Phương án bố trí tái định cư và bố trí nhà ở tái định cư cho chủ sở hữu nhà chung cư

Phương án bố trí tái định cư khi phá dở nhà chung cư

Theo Điều 115 Luật Nhà ở 2014 quy định:

Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu mà đang cho thuê thì việc bố trí chỗ ở cho người đang thuê được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người thuê nhà.
Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có sự tham gia đầu tư của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp này thỏa thuận phương án bố trí tái định cư theo nguyên tắc quy định tại Điều 116 của Luật Nhà ở 2014 để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư phê duyệt.
Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy định tại Điều 14 Nghị định 101/2015/NĐ-CP. Cụ thể như sau:
Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng các chủ sở hữu nhà chung cư để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải xác định cụ thể đối với từng chủ sở hữu nhà chung cư, bao gồm các nội dung chủ yếu sau đây:

Tên và địa chỉ của chủ sở hữu;
Diện tích căn hộ cũ và diện tích khác (nếu có), vị trí căn hộ của chủ sở hữu; trường hợp căn hộ cũ có diện tích công trình phụ nằm ngoài căn hộ theo thiết kế ban đầu thì phần diện tích phụ đó được tính phân bổ (gộp chung) vào diện tích căn hộ cũ khi thực hiện bố trí tái định cư;
Số hộ khẩu, số nhân khẩu trong căn hộ phải phá dỡ thuộc diện được bố trí tái định cư;
Việc bố trí tái định cư: Diện tích, vị trí căn hộ mới chủ sở hữu được bố trí tái định cư (chủ sở hữu không phải trả tiền); diện tích, vị trí căn hộ mới mà chủ sở hữu được mua thêm (nếu có) trong trường hợp căn hộ cũ có từ 02 hộ khẩu trở lên;
Việc bố trí tạm cư: Hỗ trợ bằng tiền hoặc bố trí quỹ nhà ở tạm cư (nêu rõ diện tích, vị trí căn hộ bố trí tạm cư đối với chủ sở hữu);
Các nội dung thỏa thuận khác liên quan đến bố trí tái định cư, tạm cư do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận (nếu có).

b) Việc lấy ý kiến phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện kết hợp với quy trình lựa chọn chủ đầu tư tại Hội nghị nhà chung cư.
c) Trình tự, thủ tục trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện đồng thời với việc trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận phương án lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
d) Trên cơ sở phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu nhà chung cư thực hiện ký hợp đồng khi bố trí tái định cư, tạm cư với từng chủ sở hữu nhà chung cư theo mẫu do Bộ Xây dựng hướng dẫn.
Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư:
a) Chủ đầu tư dự án được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn có trách nhiệm tổ chức lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với từng chủ sở hữu nhà chung cư gửi Sở Xây dựng thẩm định trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

Nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bao gồm các nội dung chủ yếu sau đây

Tên và địa chỉ của chủ sở hữu;
Số hộ khẩu, số nhân khẩu trong căn hộ phải phá dỡ thuộc diện được bố trí tái định cư;
Diện tích căn hộ cũ và diện tích khác (nếu có), vị trí căn hộ của chủ sở hữu; trường hợp căn hộ cũ có diện tích công trình phụ nằm ngoài căn hộ theo thiết kế ban đầu thì phần diện tích phụ đó được tính phân bổ (gộp chung) vào diện tích căn hộ cũ khi thực hiện bố trí tái định cư;
Diện tích, vị trí căn hộ mới chủ sở hữu được bố trí (chủ sở hữu không phải trả tiền); diện tích, vị trí căn hộ mới mà chủ sở hữu được mua thêm theo giá quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (nếu có) trong trường hợp căn hộ cũ có từ 02 hộ khẩu trở lên;
Các căn cứ tính toán bố trí tái định cư, gồm: Giá căn hộ cũ, giá căn hộ mới, giá trị chênh lệch giữa căn hộ mới và căn hộ cũ;
Việc bố trí tạm cư: Hỗ trợ bằng tiền hoặc bố trí quỹ nhà ở tạm cư (nêu rõ diện tích, vị trí căn hộ bố trí tạm cư đối với chủ sở hữu);
Các nội dung khác có liên quan (nếu có).

Nguyên tắc bố trí nhà ở tái định cư

Việc bố trí nhà ở tái định cư được thực hiện theo Điều 116 Luật Nhà ở 2014 và một số điều của Nghị định 101/2015/NĐ-CP, cụ thể:

Nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại:
Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư theo quy định tại Điều 36 của Luật Nhà ở 2014. Nếu chủ sở hữu nhà chung cư nhận bồi thường bằng tiền mà có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì được giải quyết theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (Khoản 3 Điều 14 Nghị định 101/2015/NĐ-CP)
Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ. Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà một căn hộ chung cư cũ có từ 02 sổ hộ khẩu trở lên thì ngoài phần diện tích nhà ở mới được bố trí như trên, chủ sở hữu được ưu tiên mua thêm căn hộ tại cùng địa điểm theo giá kinh doanh do chủ đầu tư dự án và chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận (Khoản 3, Điều 4 Nghị định 101/2015/NĐ-CP).
Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt; nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên;
Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở ký giữa người được bố trí tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư nếu do Nhà nước đầu tư; ký với chủ đầu tư dự án nếu do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng;
Ngoài việc được bố trí tái định cư theo quy định tại khoản này, người được bố trí tái định cư còn được xem xét hỗ trợ theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng công trình khác:

Việc bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng công trình khác được thực hiện theo quy định tại Điều 36 của Luật Nhà ở 2014, cụ thể:

Được thuê, thuê mua, mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội hoặc nhà ở được Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng để phục vụ tái định cư theo quy hoạch được duyệt.
Hộ gia đình, cá nhân được thanh toán tiền để tự lựa chọn việc mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại trên địa bàn làm nhà ở tái định cư hoặc được Nhà nước giao đất ở để tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch được phê duyệt.
Về chỗ ở tạm thời khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư:
Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư dự án phải lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.
Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.