CHUYÊN ĐỀ 16. UỶ QUYỀN KÝ KẾT HỢP ĐỒNG HUY ĐỘNG VỐN VÀ HỆ QUẢ PHÁP LÝ NHƯ THẾ NÀO?
Khái niệm về ủy quyền
Theo quy định tại Điều 135 Bộ luật dân sự 2015: “Quyền đại diện được xác lập theo ủy quyền giữa người được đại diện và người đại diện (sau đây gọi là đại diện theo ủy quyền); theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo điều lệ của pháp nhân hoặc theo quy định của pháp luật (sau đây gọi chung là đại diện theo pháp luật)”.
Như vậy, ủy quyền là một trong hai hình thức đại diện theo quy định của pháp luật được ghi nhận tại Điều 135 Bộ luật Dân sự 2015.
Theo Khoản 1 Điều 138 Bộ luật dân sự 2015: “Đại điện theo ủy quyền là việc cá nhân/pháp nhân cho phép cá nhân/pháp nhân khác có quyền đại diện mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự”
Quy định pháp luật dân sự đã có quy định về quyền và nghĩa vụ của bên ủy quyền, bên được ủy quyền từ Điều 565 đến Điều 568 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, bên ủy quyền phải chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền. Mặt khác, nếu bên được ủy quyền thực hiện hành vi vượt quá phạm vi mình được ủy quyền, hoặc có vi phạm các nghĩa vụ khác trong thỏa thuận ủy quyền, thì người ủy quyền có thể kiện đòi bồi thường thiệt hại do những vi phạm đó gây ra.
Các hình thức huy động vốn và điều kiện ký kết hợp đồng huy động vốn
- Các hình thức huy động vốn
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 19 Nghị định 19/2015/NĐ-CP quy định: “Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở…”
Như vậy theo quy định trên thì có các hình thức huy động vốn theo quy định tại Khoản 2, 3, 4 Điều 69 Luật Nhà ở 2014 như sau:
- Huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Huy động vốn từ tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
- Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.
- Điều kiện ký kết hợp đồng huy động vốn
- Điều kiện ký kết hợp đồng huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân:
Theo quy định tại Điểm (a) Khoản 1 Điều 19 Nghị định 95/2015/NĐ-CP quy định:
“Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này.
Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định việc huy động vốn bằng hình thức này phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh; chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây:
- Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;
- Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;
- Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.
- Điều kiện ký kết hợp đồng huy động vốn từ tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai:
Theo Điểm (b) Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định:
“Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản; trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng”.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.
Theo Khoản 1 Điều 9 Thông tư 19/2016/TT-BXD quy định:
“…Việc xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài và giằng móng hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó.
Trường hợp chủ đầu tư áp dụng biện pháp thi công top-down (thi công sàn các tầng trên của công trình nhà ở trước khi thi công phần đài và giằng móng hoặc trước khi thi công mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình) theo thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt thì việc thi công xong mặt bằng sàn đầu tiên của công trình được xác định là tương đương với việc đã xây dựng xong phần móng của trường hợp thi công theo phương pháp thông thường.”
Vấn đề ủy quyền ký kết Hợp đồng huy động vốn
Theo quy định pháp luật hiện hành thì chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản không được phép ủy quyền để ký kết hợp đồng huy động vốn, cụ thể:
Theo Khoản 5 Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản 2014 về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản, tomg đó quy định: “Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản”
Theo Khoản 8, Điều 6 Luật nhà ở 2014 về các hành vi bị nghiêm cấm, trong đó quy định: “Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án”.
Thực tế huy động vốn qua hình thức đại diện ủy quyền chỉ là “vỏ bọc” hợp thức cho giao dịch mua bán/chuyển nhượng bất động sản khi bất động sản chưa đủ các điều kiện để huy động vốn theo Mục 2.2 nêu trên.
Hợp đồng ủy quyền tồn tại dưới các dạng khác nhau, hợp đồng này không chỉ được giao kết giữa chủ đầu tư cấp I với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II hoặc giữa chủ đầu tư cấp I với tổ chức, cá nhân khác để đầu tư xây dựng nhà ở nhằm mục đích phân chia lợi nhuận. Thông qua các Hợp đồng ủy quyền này, Chủ đầu tư cấp II hoặc cá nhân, tổ chức khác ký kết các hợp đồng góp vốn đầu tư, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng đăng ký giữ chỗ, … nhằm mục đích huy động vốn trái phép để triển khai phát triển dự án.
Hệ quả pháp lý khi ủy quyền ký kết hợp đồng huy động vốn
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 68 Luật Nhà ở quy định: “ Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý”.
Theo quy định Khoản 1 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định: “…trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều này thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.”
Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
- a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
- b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
- c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.”
Theo quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu:
“Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.”
Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:
- 1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
- Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.”
- Như vậy, căn cứ vào các quy định trên thì Hợp đồng ủy quyền để thực hiện ký kết hợp đồng huy động vốn vi phạm vào điều cấm của quy định pháp luật nên không có giá trị pháp lý và có thể bị tuyên bố vô hiệu. Và theo quy định tại Điều 113 Bộ luật dân sự 2015 nêu trên thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập dẫn đến các hợp đồng huy động vốn được ký kết căn cứ vào hợp đồng ủy quyền này cũng không được pháp luật công nhận và các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Bên cạnh đó, theo quy định tại Điểm e Khoản 3 và Khoản 5 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP thì chủ đầu tư còn bị phạt vi phạm hành chính liên quan đến hoạt động ủy quyền ký kết hợp đồng huy động vốn nêu trên, cụ thể:
“3. Phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
- e) Ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua bất động sản;”
“5. Hình thức xử phạt bổ sung: Đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản đến 12 tháng đối với hành vi quy định tại điểm a, điểm b và điểm e khoản 3 Điều này.”
Thực tế huy động vốn theo hình thức đại diện ủy quyền này gây nhiều thiệt thòi cho người mua bất động sản khi xảy ra tranh chấp, vì họ bị chiếm dụng vốn trái phép đồng nghĩa với việc phải bỏ ra một số tiền khá lớn trong một thời gian dài nhưng không thu hồi được lợi nhuận, thậm chí khi xảy ra tranh chấp thì quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án cũng khó khăn và tốn rất nhiều thời gian.
