CHUYÊN ĐỀ 17. THỦ TỤC HÀNH CHÍNH ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ, TẶNG CHO, THỪA KẾ, THẾ CHẤP, GÓP VỐN BẤT ĐỘNG SẢN
Thủ tục hành chính
– Thủ tục hành chính là trình tự, cách thức thực hiện, hồ sơ và yêu cầu, điều kiện do cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền quy định để giải quyết một công việc cụ thể liên quan đến cá nhân, tổ chức (Khoản 1, Điều 3 Nghị định 63/2010/NĐ-CP ngày 08/06/2010 về kiểm soát thủ tục hành chính).
– Nguyên tắc quy định thủ tục hành chính (Điều 7 Nghị định 63/2010/NĐ-CP ngày 08/06/2010 về kiểm soát thủ tục hành chính):
+) Đơn giản, dễ hiểu và dễ thực hiện.
+) Phù hợp với mục tiêu quản lý hành chính nhà nước.
+) Bảo đảm quyền bình đẳng của các đối tượng thực hiện thủ tục hành chính.
+) Tiết kiệm thời gian và chi phí của cá nhân, tổ chức và cơ quan hành chính nhà nước.
+) Đảm bảo tính hợp hiến, hợp pháp, thống nhất, đồng bộ, hiệu quả của các quy định về thủ tục hành chính; thủ tục hành chính phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định trên cơ sở bảo đảm tính liên thông giữa các thủ tục hành chính liên quan, thực hiện phân công, phân cấp rõ ràng, minh bạch, hợp lý; dự án, dự thảo văn bản quy phạm pháp luật có quy định về thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền của cơ quan nào, cơ quan đó phải có trách nhiệm hoàn chỉnh.
– Nguyên tắc thực hiện thủ tục hành chính (Điều 12 Nghị định 63/2010/NĐ-CP ngày 08/06/2010 về kiểm soát thủ tục hành chính):
+) Bảo đảm công khai, minh bạch các thủ tục hành chính đang được thực hiện.
+) Bảo đảm khách quan, công bằng trong thực hiện thủ tục hành chính.
+) Bảo đảm tính liên thông, kịp thời, chính xác, không gây phiền hà trong thực hiện thủ tục hành chính.
+) Bảo đảm quyền được phản ánh, kiến nghị của các cá nhân, tổ chức đối với các thủ tục hành chính.
+) Đề cao trách nhiệm của cán bộ, công chức trong giải quyết công việc cho cá nhân, tổ chức.
Trình tự, thủ tục hành chính đối với từng trường hợp cụ thể
2.1 Thủ tục hành chính đối với hoạt động cho thuê bất động sản
2.1.1 Thủ tục cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
– Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất là một trong các quyền của người sử dụng đất được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013. Theo đó, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.
– Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất được thể hiện dưới dạng hợp đồng cho thuê hoặc cho thuê lại. Hợp đồng thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao quyền sử dụng đất cho bên thuê hoặc bên thuê lại để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê hoặc bên thuê lại phải trả tiền thuê. Giá thuê do các bên thỏa thuận.
– Điều kiện thực hiện thủ tục cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất:
+) Đất không có tranh chấp;
+) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+) Trong thời hạn sử dụng đất;
+) Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
– Chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất bao gồm:
+) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất; đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
+) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
+) Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
- Chủ thể có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
+) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
+) Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
+) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
– Hình thức của Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại:
– Theo quy định tại điểm b, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 “Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”. Như vậy, về nguyên tắc hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải công chứng. chứng thực, trừ trường hợp 1 bên hoặc các bên trong giao dịch có chức năng kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc.
– Khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
– Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất có hiệu lực thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.
* Hồ sơ nộp đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
– Theo khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, hồ sơ gồm có:
+) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 09/ĐK;
+) Hợp đồng về việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
+) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
+) Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư.
– Số lượng hồ sơ: 01 bộ
* Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất (Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
– Bước 1. Nộp hồ sơ
+) Hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
+) Nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp quận, huyện nơi có đất.
+) Nếu địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa có Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
* Lưu ý: Trường hợp cho thuê một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
– Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
– Bước 3. Giải quyết yêu cầu và trả kết quả
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
+) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
+) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
+) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND xã, phường, thị trấn để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại xã, phường, thị trấn.
* Thời gian thực hiện: Không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 13 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
– Như vậy, có thể thấy thủ tục cho thuê đất là thủ tục hành chính khá đơn giản; khi người dân cho thuê quyền sử dụng đất chỉ cần lập hợp đồng cho thuê, chuẩn bị hồ sơ và nộp để đăng ký vào sổ địa chính.
2.1.2 Thủ tục cho thuê bất động sản là nhà ở
– “Hoạt động cho thuê nhà ở” là việc một hộ gia đình, cá nhân trực tiếp cho cá nhân, tổ chức khác thuê nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình để sử dụng vào những mục đích cụ thể. Nhà ở bao gồm nhà ở riêng lẻ và nhà ở là căn hộ chung cư.
– Khi cho thuê nhà ở, các bên cần thỏa thuận lập Hợp đồng cho thuê với những nội dung căn bản quy định tại Điều 121 của Luật Nhà ở năm 2014.
– Cũng theo quy định tại Khoản 2, Điều 122 của Luật Nhà ở, hợp đồng cho thuê nhà ở không bắt buộc phải được công chứng, trừ khi các bên có nhu cầu. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
– Các loại thuế, phí phải nộp khi cho thuê nhà ở:
+) Theo điểm b khoản 1 Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC, cá nhân cho thuê tài sản doanh thu 100 triệu đồng/ năm trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng. Việc xác định cá nhân không phải nộp thuế là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản.
+) Trường hợp cho thuê nhà với doanh thu trên 100 triệu đồng một năm sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân với mức 5% và thuế giá trị gia tăng 5%.
+) Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm, khi xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/ năm trở xuống để xác định không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.
+) Trường hợp cá nhân đồng sở hữu nhà cho thuê thì mức doanh thu 100 triệu đồng/ năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế được xác định cho 01 người đại diện duy nhất trong năm tính thuế.
+) Việc kê khai và đóng thuế thực hiện tại Cơ quan thuế nơi có nhà ở cho thuê.
Như vậy, cho thuê nhà phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng nếu có tổng doanh thu trong năm dương lịch > 100 triệu đồng. Theo quy định người nộp thuế là người cho thuê nhưng trên thực tế khi thuê văn phòng thì nhiều trường hợp người nộp thuế là người thuê, do đó các bên cần ghi rõ người có nghĩa vụ nộp thuế trong hợp đồng thuê nhà.
Lưu ý: Đối với tổ chức, cá nhân trong nước thì việc cho thuê nhà không phải đăng ký tại cơ quan Nhà nước.
Riêng đối với người cho thuê nhà là người nước ngoài thì phải báo cáo bằng văn bản cho Phòng quản lý đô thị cấp huyện nơi có nhà ở trước khi thực hiện việc cho thuê nhà và phải nộp thuế theo qui định.
2.2 Trình tự, thủ tục đối với hoat động tặng cho bất động sản (quyền sử dụng đất hoặc/và quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất)
2.2.1 Soạn thảo hợp đồng và công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho bất động sản
- a) Soạn thảo hợp đồng
– Theo quy định tại Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 về tặng cho bất động sản như sau:
“1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
- Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”.
– Như vậy, muốn tiến hành thủ tục tặng cho bất động sản thì trước tiên cần phải làm hợp đồng tặng cho bất động sản và công chứng/ chứng thực hợp đồng đó.
- b) Hồ sơ công chứng hợp đồng tặng cho bất động sản
– Căn cứ điểm a và d Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
- d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.
– Như vậy, để thực hiện thủ tục tặng cho bất động sản thì các bên phải đến một tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có đất để công chứng hoặc đến Ủy ban nhân dân cấp xã để chứng thực hợp đồng tặng cho này.
– Theo quy định tại Khoản 1, Điều 40 Luật Công chứng 2014, hồ sơ để công chứng hợp đồng tặng cho bất động sản bao gồm các giấy tờ sau:
+) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
+) Dự thảo hợp đồng tặng cho bất động sản;
+) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng (Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân/ Hộ chiếu; Sổ hộ khẩu);
+) Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+) Bản vẽ hiện trạng (đối với những trường hợp nhà đã xây dựng lại hoặc chưa được thể hiện trên giấy chứng nhận hoặc đối với trường hợp tặng cho tách thửa).
+) Bản sao các giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng tặng cho bất động sản như: Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn/ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân/ Văn bản cam kết về tình trạng hôn nhân; Giấy tờ chứng minh nguồn gốc tài sản riêng như: Di chúc, văn bản khai nhận, thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, hợp đồng tặng cho, văn bản cam kết về tài sản, văn bản thỏa thuận chia tài sản chung.
+) Văn bản cam kết giữa các bên giao dịch về đối tượng giao dịch là có thật.
2.2.2 Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
– Theo quy định tại Khoản 1, Điều 95 Luật Đất đai 2013:
“1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”.
– Mặt khác, theo quy định tại điểm a, khoản 4, Điều 95 Luật Đất đai 2013:
“4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất”.
– Như vậy, sau khi hợp đồng tặng cho bất động sản đã được công chứng/ chứng thực, các bên phải tiến hành thủ tục đăng ký sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai theo các bước sau đây:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ bao gồm các giấy tờ theo quy định tại Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT như sau:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có);
– Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ;
– Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có);
– Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tặng cho đối với trường hợp tặng cho tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.
Bước 2. Nộp hồ sơ
– Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Nếu nộp tại UBND xã nơi có đất thì trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, UBND xã phải chuyển hồ sơ đó cho Văn phòng đăng ký đất đai.
– Đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.
– Lưu ý: Nếu hồ sơ không đáp ứng yêu cầu thì hồ sơ được trả lại cho người nộp trong thời hạn 03 ngày làm việc.
Bước 3. Thẩm định hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ hợp lệ và đủ điều kiện thì sẽ thực hiện các công việc sau:
– Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
– Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Người nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan có thẩm quyền trước khi nhận Giấy chứng nhận.
Bước 5. Trả giấy chứng nhận cho người nộp hồ sơ
– Văn phòng đăng ký đất đai trả Giấy chứng nhận cho người nộp hồ sơ hoặc giao UBND xã trả Giấy chứng nhận nếu hồ sơ được nộp tại UBND xã.
2.2.3 Về thời hạn giải quyết hồ sơ:
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP về thời hạn giải quyết hồ sơ như sau:
– Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
– Thời gian này không tính các khoảng thời gian sau:
+) Các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật;
+) Thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã;
+) Thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;
+) Thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật;
+) Thời gian trưng cầu giám định.
2.2.4 Về thời hạn đăng ký biến động:
– Khoản 6, Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: “Không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động”.
– Như vậy, nghĩa là không quá 30 ngày kể từ ngày công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho bất động sản thì phải thực hiện thủ tục sang tên quyền sở hữu bất động sản.
2.2.5 Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:
– Theo quy định tại Khoản 2, 3 Điều 17 Nghị định số: 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai như sau:
– Đối với khu vực nông thôn:
+) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;
+) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động.
– Đối với khu vực thành thị:
Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng với khu vực nông thôn.
Lưu ý: Trong trường hợp này, bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính nếu vi phạm.
2.3 Trình tự, thủ tục đối với hoat động thừa kế bất động sản (quyền sử dụng đất hoặc/và quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất)
2.3.1 Khái niệm thừa kế
– Thừa kế là việc chuyển dịch tài sản của người đã chết cho người còn sống, tài sản để lại được gọi là di sản.
– Thừa kế được chia thành thừa kế theo pháp luật và thừa kế theo di chúc:
+) Thừa kế theo di chúc là việc chuyển dịch tài sản thừa kế của người đã chết cho người còn sống theo sự định đoạt của người đó khi còn sống. Thừa kế theo di chúc được quy định cụ thể tại chương XXII của Bộ luật Dân sự 2015.
+) Thừa kế theo pháp luật là việc dịch chuyển tài sản thừa kế của người đã chết cho người sống theo quy định của pháp luật nếu người chết không để lại di chúc hoặc để lại di chúc nhưng di chúc không hợp pháp. Thừa kế theo pháp luật được quy định cụ thể tại chương XXIII của Bộ luật Dân sự 2015.
2.3.2 Trình tự, thủ tục khai nhận di sản thừa kế
a) Làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại phòng công chứng. Hồ sơ gồm:
+) Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu.
+) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
+) Giấy chứng tử của người để lại thừa kế.
+) CMND/ CCCD/ Hộ chiếu của những người nhận di sản thừa kế.
+) Hợp đồng ủy quyền hoặc giấy ủy quyền (trong trường hợp xác lập giao dịch thông qua người đại diện).
+) Di chúc (nếu có) để chứng minh cơ sở pháp lý của việc yêu cầu khai nhận di sản trong trường hợp thừa kế theo di chúc.
+) Các giấy tờ khác như Giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn… chứng minh quan hệ thuyết thống và hàng thừa kế trong trường hợp thừa kế theo pháp luật.
Trình tự khai nhận di sản thừa kế:
Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ và hợp lệ, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khaiVăn bản khai nhận di sản thừa kế tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã (phường), nơi thường trú trước đây của người để lại di sản. Trong trường hợp không có nơi thường trú thì niêm yết tại UBND cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người để lại di sản đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này thì niêm yết tại UBND cấp xã (phường), nơi có bất động sản của người để lại di sản.
– Sau 15 ngày niêm yết, nếu không có khiếu nại, tố cáo thì cơ quan công chứng chứng nhận vào văn bản thừa kế. Các đồng thừa kế có thể lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế hoặc văn bản khai nhận di sản thừa kế. Sau khi công chứng văn bản thừa kế, người được hưởng di sản thực hiện thủ tục đăng ký quyền tài sản tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất.
Đăng ký sang tên bất động sản
– Thẩm quyền: Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có bất động sản.
– Hồ sơ gồm:
+) Bản chính văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có công chứng;
+) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+) Giấy chứng tử của người để lại di sản;
+) Giấy CMND/ CCCD của người thừa kế;
+) Các giấy tờ khác của các hàng thừa kế như giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn…
Trình tự:
– Văn phòng đăng ký đất đai sau khi nhận hồ sơ sẽ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.
– Sau khi bên nhận thừa kế thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có), văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận thừa kế.
2.4 Trình tự, thủ tục đối với hoat động thế chấp/ xóa đăng ký thế chấp bất động sản (quyền sử dụng đất hoặc/và quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất)
Đăng ký thế chấp hoặc xóa đăng ký thế chấp là một thủ tục hành chính thực hiện tại cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai liên quan đến việc đăng ký giao dịch đảm bảo đối với khoản vay tiền của người cho vay (có thể là các cá nhân, tổ chức, các ngân hàng thương mại) theo qui định.
2.4.1 Trình tự, thủ tục đối với hoat động thế chấp bất động sản
a) Chuẩn bị hồ sơ
Theo Điều 39 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, người đăng ký thế chấp nộp 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:
– Phiếu yêu cầu đăng ký theo Mẫu số 01/ĐKTC (01 bản chính);
– Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính hoặc 1 bản sao có chứng thực);
– Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);
– Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau:
+) Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).
+) Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm.
b) Trình tự, thủ tục thực hiện
– Bước 1. Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai
– Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
– Bước 3. Giải quyết hồ sơ
– Căn cứ theo Điều 48 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, trong thời hạn giải quyết, văn phòng đăng ký đất đai thực hiện những công việc sau:
+) Ghi nội dung đăng ký thế chấp vào sổ địa chính và giấy chứng nhận.
+) Sau khi ghi vào sổ địa chính và giấy chứng nhận, thì chứng nhận nội dung đăng ký vào phiếu yêu cầu đăng ký.
+) Trường hợp cơ quan đăng ký phát hiện trong sổ đăng ký, giấy chứng nhận, phiếu yêu cầu đăng ký có sai sót về nội dung đã đăng ký do lỗi của mình, thì trong thời hạn 01 ngày làm việc, văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm chỉnh lý thông tin sai sót về nội dung đăng ký và gửi văn bản thông báo về việc chỉnh lý thông tin đó cho người yêu cầu đăng ký.
+) Trường hợp người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ yêu cầu sửa chữa sai sót nội dung đã đăng ký do lỗi của cơ quan đăng ký, thì trong thời hạn 01 ngày làm việc, văn phòng đăng ký đất đai đính chính thông tin sai sót trên giấy chứng nhận và sổ đăng ký, chứng nhận việc sửa chữa sai sót vào phiếu yêu cầu sửa chữa sai sót và trả kết quả cho người yêu cầu đăng ký.
2.4.2 Trình tự, thủ tục đối với hoat động xóa đăng ký thế chấp bất động sản
a) Hồ sơ đăng ký xóa thế chấp
Theo quy định tại Điều 19 Thông tư 07/2019/TT-BTP, người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ xóa đăng ký thế chấp gồm:
– Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp theo Mẫu số 03/XĐK;
– Văn bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp của bên nhận thế chấp (tức là tổ chức, cá nhân cho vay).
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký xóa thế chấp là người được ủy quyền.
b) Cơ quan có thẩm quyền đăng ký xóa thế chấp
– Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ: Văn đăng ký đất đai hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa;
– Cơ quan có thẩm quyền xóa thế chấp: Văn phòng đăng ký đất đai và Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai.
c) Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký xóa thế chấp
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đăng ký và trả kết quả trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ thì hoàn thành việc đăng ký và trả kết quả ngay trong ngày làm việc tiếp theo.Trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ.
2.5 Trình tự, thủ tục đối với hoat động góp vốn bằng bất động sản
– Theo quy định tại Điều 34 Luật Doanh nghiệp 2020, tài sản góp vốn là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam.
– Nếu tài sản góp vốn không phải là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng phải được các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức thẩm định giá định giá và được thể hiện thành Đồng Việt Nam (Khoản 1, Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020).
– Như vậy, trong trường hợp cá nhân, tổ chức khi góp vốn bằng tài sản là bất động sản thì các bên có thể thống nhất giá trị tài sản qui thành tiền Việt Nam để góp vốn hoặc thuê đơn vị thẩm định giá xác định giá trị bất động sản.
– Ngoài ra, theo quy định tại điểm a, Khoản 1, Điều 35 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định về chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn như sau: “Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty theo quy định của pháp luật. Việc chuyển quyền sở hữu, chuyển quyền sử dụng đất đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ”.
Hồ sơ, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
- Thành phần hồ sơ gồm: 01 bộ
+) Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có công chứng (trừ trường hợp một bên trong giao dích có chức năng kinh doanh bất động sản)
+) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính);
+) Trích lục thửa đất đối với trường hợp trên giấy chứng nhận chưa có sơ đồ thửa đất;
+) Đơn xin đăng ký biến động về sử dụng đất;
+) CMND/ CCCD, hộ khẩu hoặc Giấy chứng nhận hoạt động của bên góp vốn;
+) Bản sao giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của công ty;
+) Văn bản ủy quyền đã được công chứng, chứng thực (đối với trường hợp ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục).
- Thủ tục đăng ký góp vốn bằng bất động sản (Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP):
+) Nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký góp vốn trực tiếp tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện hoặc tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh nếu một bên là tổ chức kinh tế.
+) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp;
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
