CHUYÊN ĐỀ 3. THUẾ, PHÍ, LỆ PHÍ KHI ĐĂNG BỘ SANG TÊN TRONG GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN. Ý KIẾN PHÁP LÝ VỀ VIỆC KHAI 02 (HAI) GIÁ VÀ HẬU QUẢ PHÁP LÝ
Thuế thu nhập khi đăng bộ sang tên trong giao dịch bất động sản:
Các khoản thuế, phí, lệ phí khi đăng bộ sang tên trong giao dịch (chuyển nhượng, bán, nhận thừa kế, tặng cho) bất động sản gồm:
Thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng/ mua bán bất động sản:
Thu nhập tính thuế và thuế suất:
– Cách tính thuế: Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
| Thuế thu nhập cá nhân phải nộp | = | Giá chuyển nhượng | x | Thuế suất 2% |
Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ (-) giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan.
– Trong đó:
+) Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng (tức hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng/ hợp đồng chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng/ Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL được công chứng, chứng thực);
+) Chi phí hợp lý liên quan là các khoản chi phí thực tế phát sinh và có chứng từ, hóa đơn hợp pháp.
– Thuế suất là 2% trên giá chuyển nhượng (Điều 17, 18 VBHN số 14/VBHN-BTC ngày 26/5/2015 của Bộ Tài chính)
Kỳ tính thuế (thời điểm tính thuế):
– Trường hợp HĐCN không có thỏa thuận Bên Mua là người nộp thuế thay cho Bên Bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm HĐCN có hiệu lực.
– Trường hợp có thỏa thuận Bên Mua nộp thay thuế cho Bên Bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
Thuế thu nhập cá nhân từ tặng cho, thừa kế bất động sản:
Thu nhập tính thuế và thuế suất: Đối với trường hợp nhận tặng cho, nhận thừa kế bất động sản mà không thuộc diện được miễn thuế thì cách tính thuế như sau:
Thuế thu nhập = giá trị quà tặng cho/thừa kế x thuế suất là 10%.
Phần trị giá đất được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm nhận thừa kế, nhận quà tặng (Tham khảo bảng giá đất của UBND TP.HCM theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND về việc ban hành bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM.
Phần trị giá nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, về định mức xây dựng cơ bản; giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
Tại Tp. Hồ Chí Minh thì hiện tại đơn giá xây dựng nhà, công trình xây dựng được tính theo Quyết định số 22/2019/QĐ-UBND ngày 30/8/2019.
Kỳ tính thuế:
– Thời điểm tính thuế đối với thừa kế là thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản nhận thừa kế (phân biệt với thời điểm mở thừa kế).
– Đối với nhận tặng cho thì thời điểm tính thuế là thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản nhận tặng cho.
Các trường hợp được miễn thuế TNCN và miễn lệ phí trước bạ đối với Bất động sản.
Các trường hợp được miễn thuế TNCN đối với Bất động sản: Có 02 trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân (Điểm a, Điểm b Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013):
Trường hợp 1: Mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng. Cụ thể:
– Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
– Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế (Điểm a, Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC).
Trường hợp 2: Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất (chỉ đất ở được miễn, các loại đất khác thì vẫn phải nộp thuế).
– Theo khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì được miễn thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Tuy nhiên, để được miễn thuế theo quy định trên, phải đồng thời đáp ứng 03 (ba) điều kiện sau:
+) Thứ nhất, thời điểm chuyển nhượng, chỉ sở hữu 01 thửa đất ở
Cụ thể, điểm a khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định điều kiện đầu tiên để được miễn thuế là tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó). Điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn rằng: Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.
+) Thứ hai, cá nhân đã sở hữu nhà, đất ở tối thiểu 183 ngày
Theo đó, điểm b khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng phải tối thiểu là 183 ngày.
Khoản 1 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung tiết b.1.2 điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn cách xác định “thời điểm 183 ngày” như sau:
Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi.
Thứ ba, nhà ở, quyền sử dụng đất được chuyển nhượng toàn bộ
Điểm c khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định nhà ở, quyền sử dụng đất ở phải được chuyển nhượng toàn bộ. Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.
Bên cạnh đó, điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC lưu ý rằng: Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Như vậy, khi đáp ứng đủ các điều kiện trên sẽ được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản duy nhất. Pháp luật cũng quy định rõ, việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và bị xử phạt vi phạm.
Các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ đối với bất động sản
Theo quy định tại Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ, được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 20/2019/NĐ-CP, có 22 trường hợp được miễn lệ phí trước bạ nhà, đất như sau:
| STT | Trường hợp | Cơ sở pháp lý |
| 1 | Nhà, đất là trụ sở của cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự, cơ quan Đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc và nhà ở của người đứng đầu các cơ quan đó. | Khoản 1 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP |
| *2 | Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. | Khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP |
| 3 | Đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê sử dụng vào các mục đích sau đây: – Sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai. – Thăm dò, khai thác khoáng sản; nghiên cứu khoa học. – Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, đầu tư xây dựng nhà để chuyển nhượng, bao gồm cả trường hợp tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng hoặc xây dựng nhà để chuyển nhượng. Các trường hợp này nếu đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng để cho thuê hoặc tự sử dụng thì phải nộp lệ phí trước bạ |
Khoản 3 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP; sửa đổi bổ sung tại Nghị định 20/2019/NĐ-CP |
| 4x | Đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối. | Khoản 4 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP |
| 5x | Đất nông nghiệp chuyển đổi quyền sử dụng giữa các hộ gia đình, cá nhân trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp. | Khoản 5 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP |
| 6x | Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, không có tranh chấp mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ. | Khoản 6 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP |
| 7x | Đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê của tổ chức, cá nhân đã có quyền sử dụng đất hợp pháp. | Khoản 7 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP |
| 8 | Nhà, đất sử dụng vào mục đích cộng đồng của các tổ chức tôn giáo, cơ sở tín ngưỡng được Nhà nước công nhận hoặc được phép hoạt động. | Khoản 8 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP |
| 9 | Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa. | Khoản 9 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP |
| 10x | Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ. | Khoản 11 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP |
| 11 | Nhà, đất, tài sản đặc biệt, tài sản chuyên dùng, tài sản phục vụ công tác quản lý chuyên dùng phục vụ quốc phòng, an ninh. | Khoản 13 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP |
| 12 | Nhà, đất làm trụ sở cơ quan của cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp. | Khoản 14 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP |
| 13x | Nhà, đất được bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi nhà, đất theo quy định của pháp luật. (Việc miễn lệ phí trước bạ quy định tại khoản này được áp dụng đối với đối tượng bị thu hồi nhà, đất) | Khoản 15 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP; sửa đổi bổ sung tại điểm b, khoản 3, Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP |
| 14x | Nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết, nhà được hỗ trợ mang tính chất nhân đạo, kể cả đất kèm theo nhà được đăng ký sở hữu, sử dụng tên người được tặng. | Khoản 20 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP |
| 15x | Nhà xưởng của cơ sở sản xuất; nhà kho, nhà ăn, nhà để xe của cơ sở sản xuất, kinh doanh. Nhà xưởng theo quy định tại khoản này được xác định theo pháp luật về phân cấp công trình xây dựng. | Khoản 25 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP; sửa đổi bổ sung tại điểm e, khoản 3, Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP |
| 16x | Nhà ở, đất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn, Tây Nguyên; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở các xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế – xã hội các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa. | Khoản 26 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP |
| 17x | Nhà, đất của các cơ sở thực hiện xã hội hóa trong các lĩnh vực giáo dục – đào tạo, dạy nghề; y tế; văn hóa; thể dục thể thao; môi trường. | Khoản 28 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP |
| 18x | Nhà, đất của cơ sở ngoài công lập đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà phục vụ hoạt động trong lĩnh vực giáo dục – đào tạo; y tế; văn hóa; thể dục thể thao; khoa học và công nghệ; môi trường; xã hội; dân số, gia đình, bảo vệ chăm sóc trẻ em. | Khoản 29 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP |
| 19x | Nhà, đất của doanh nghiệp khoa học và công nghệ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật. | Khoản 30 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP |
| 20 | Nhà, đất của tổ chức, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng khi đăng ký lại quyền sở hữu, sử dụng trong những trường hợp sau đây:
– Nhà, đất đã được cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng nay đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng mới mà không thay đổi chủ sở hữu tài sản. – Nhà, đất của doanh nghiệp nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập được cổ phần hóa thành công ty cổ phần hoặc các hình thức sắp xếp lại doanh nghiệp nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập. – Nhà, đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng của hộ gia đình khi phân chia tài sản đó cho các thành viên hộ gia đình đăng ký lại. – Nhà, đất của tổ chức, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng khi được cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng do giấy chứng nhận bị mất, rách nát, ố, nhòe, hư hỏng. – Trường hợp khi cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phát sinh chênh lệch diện tích đất tăng thêm nhưng ranh giới của thửa đất không thay đổi thì được miễn nộp lệ phí trước bạ đối với phần diện tích đất tăng thêm. – Tổ chức, cá nhân được nhà nước giao đất và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phải chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. – Trường hợp khi đăng ký lại quyền sử dụng đất do được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không thay đổi người có quyền sử dụng đất và không thuộc đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất. |
Khoản 16 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP; sửa đổi bổ sung tại điểm c, khoản 3, Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP |
| 21 | Nhà, đất của tổ chức, cá nhân đã nộp lệ phí trước bạ chuyển cho tổ chức, cá nhân khác đăng ký quyền sở hữu, sử dụng trong những trường hợp sau đây:
– Tổ chức, cá nhân, xã viên hợp tác xã đem nhà, đất của mình góp vốn vào doanh nghiệp, tổ chức tín dụng, hợp tác xã hoặc khi doanh nghiệp, tổ chức tín dụng, hợp tác xã giải thể hoặc phân chia hoặc rút vốn cho tổ chức, cá nhân thành viên tài sản mà tổ chức, cá nhân thành viên đã góp trước đây. – Nhà, đất của doanh nghiệp điều động trong nội bộ của doanh nghiệp đó hoặc cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp điều động tài sản trong nội bộ một cơ quan, đơn vị dự toán theo quyết định của cấp có thẩm quyền. |
Khoản 17 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP |
| 22 | Nhà, đất của tổ chức, cá nhân đã nộp lệ phí trước bạ được chia hay góp do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, đổi tên tổ chức theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. | Khoản 18 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP |
Thuế thu nhập doanh nghiệp:
Nếu bên chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê bất động sản là doanh nghiệp thì áp dụng thuế thu nhập doanh nghiệp, kê khai theo kỳ tính thuế (hằng năm) của doanh nghiệp.
Các khoản phí, lệ phí
Lệ phí trước bạ:
– Công thức tính lệ phí trước bạ nhà, đất được quy định tại Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP:
Lệ phí trước bạ nhà/ đất phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà/ đất x 0,5%
– Trong đó:
+) 0,5 % là mức thu lệ phí trước bạ (Khoản 1, Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP)
+) Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà = Diện tích nhà x Giá của 1m2 nhà x Tỷ lệ % chất lượng còn lại của ngôi nhà. Thực tế thì không phân biệt nhà cũ hay nhà mới, ưu tiên một là giá nhà theo hợp đồng mua bán công chứng, nếu thấp hơn so với đơn giá đất hoặc đơn giá nhà do Nhà nước ban hành thì cơ quan thuế áp dụng đơn giá đất và đơn giá xây dựng mới do Nhà nước ban hành).
(Lưu ý: Diện tích nhà được xác định là toàn bộ diện tích sàn, bao gồm cả công trình phụ kèm theo. Giá 1m2 nhà là giá thực tế khi xây mới đối với mỗi m2 sàn nhà. Tỷ lệ % chất lượng còn lại của ngôi nhà được xác định tùy theo quyết định của UBND cấp tỉnh từng địa phương, nơi có ngôi nhà đó).
+) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất = Tổng diện tích đất (m2) x Giá 1m2 đất
(Lưu ý: Tổng diện tích ở đây là toàn bộ diện tích thửa đất mà tổ chức/ cá nhân đăng ký quyền sử dụng. Giá 1m2 đất được xác định dựa trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ).
– Ví dụ, A nhận chuyển nhượng 100m2 đất ở và cần phải nộp thuế trước bạ để có thể đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với mảnh đất này. Tại thời điểm hiện tại, vị trí thửa đất có giá 10 triệu đồng/m2. Khi đó, giá tính lệ phí trước bạ đối với đất của A được tính bằng (100m2 x 10.000.000 đồng = 1.000.000.000 đồng). Như vậy, tiền thuế trước bạ A phải nộp cho mảnh đất này là:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 1.000.000.000 đồng x 0,5% = 5.000.000 đồng
Thời điểm tính và nộp lệ phí trước bạ: Ngay khi người được sở hữu, sử dụng thực hiện thủ tục kê khai quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, trước khi nhận bản gốc GCN
Phí công chứng:
-
- Thẩm quyền công chứng giao dịch liên quan đến bất động sản
Phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản (Điều 42 Luật công chứng)
Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.
Phí công chứng giao dịch bất động sản.
Thông tư 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 của Bộ Tài chính
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất:
Theo quy định từng địa phương do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh VPĐKĐĐ thu
– Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.
– Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; Trích lục bản đồ địa chính; Văn bản, số liệu hồ sơ địa chính (Điểm đ, Khoản 2, Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC).
– Mức thu cụ thể do từng địa phương xác định theo tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn. Hiện nay, mức thu của TP Hà Nội theo Nghị quyết 20/2016/NQ-HĐND và TP. Hồ Chí Minh theo Nghị quyết 124/2016/NQ-HĐND.
+) Hà Nội (Nghị quyết 20/2016/NQ-HĐND)
| Nội dung thu | Đơn vị tính | Mức thu lệ phí | ||
| Cá nhân, hộ gia đình | Tổ chức | |||
| Các phường thuộc quận, thị xã | Khu vực khác | |||
| 1. Cấp giấy chứng nhận mới
|
Đồng/ giấy | |||
| – Trường hợp giấy chứng nhận chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) | 25.000 | 10.000 | 100.000 | |
| – Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất | 100.000 | 50.000 | 500.000 | |
| 2. Cấp đổi, cấp lại (kể cả cấp lại do hết chỗ xác nhận), xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận | Đồng/ lần | |||
| – Trường hợp giấy chứng nhận chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) | 20.000 | 10.000 | 50.000 | |
| – Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất | 50.000 | 25.000 | 50.000 | |
| 3. Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai | Đồng/ lần | 28.000 | 14.000 | 30.000 |
| 4. Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính | Đồng/ văn bản | 15.000 | 7.000 | 30.000 |
+) TP. Hồ Chí Minh (Nghị quyết 124/2016/NQ-HĐND)
| STT | Nội dung thu | Đơn vị tính | Mức thu hiện đang áp dụng và mức thu đề xuất | ||||
| Cá nhân, hộ gia đình | Tổ chức | ||||||
| Quận | Huyện | Dưới 500m2 | Từ 500m2 đến dưới 1.000m2 | Trên 1.000m2 | |||
| I | Cấp Giấy chứng nhận lần đầu | ||||||
| 1 | Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: | đồng /giấy | 25.000 | 0 | 100.000 | 100.000 | 100.000 |
| 2 | Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất | đồng /giấy | 100.000 | 100.000 | 200.000 | 350.000 | 500.000 |
| 3 | Cấp giấy chứng nhận chỉ có tài sản gắn liền với đất | đồng /giấy
|
100.000 | 100.000 | 200.000 | 350.000 | 500.000 |
| II | Chứng nhận đăng ký thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận | ||||||
| 1 | Đăng ký thay đổi chỉ có quyền sử dụng đất | đồng /lần | 15.000 | 7.500 | 20.000 | 20.000 | 20.000 |
| 2 | Đăng ký thay đổi có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở, nhà xưởng, rừng, tài sản khác…) | đồng /lần | 50.000 | 50.000 | 50.000 | 50.000 | 50.000 |
| 3 | Đăng ký thay đổi chỉ có tài sản gắn liền với đất thì áp dụng mức thu lệ phí cấp giấy chứng nhận | đồng /lần | 50.000 | 50.000 | 50.000 | 50.000 | 50.000 |
| 4 | Cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất | đồng /lần | 20.000 | 10.000 | 20.000 | 20.000 | 20.000 |
| 5 | Cấp lại giấy chứng nhận mà có đăng ký thay đổi tài sản trên đất | đồng /lần | 50.000 | 50.000 | 50.000 | 50.000 | 50.000 |
Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Theo quy định từng địa phương do Văn phòng đăng ký đất đai thu.
– Là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật (Điểm i, Khoản 1, Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC).
– Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.
– Ví dụ: Mức thu của Hà Nội là 0,15% giá trị chuyển nhượng và tối đa 5.000.000 đồng/ hồ sơ (Nghị quyết số 20/2016/NQ-HĐND); TP. Hồ Chí Minh theo qui định tại Nghị quyết số 17/2017/NQ-HĐND.
Một số loại phí khác tùy theo yêu cầu của từng giao dịch bất động sản:
Phí đo vẽ thửa đất, do cơ quan đo vẽ địa chính thu.
Số tiền đo đạc đất đai khi làm các thủ tục hành chính phụ thuộc vào bảng giá của từng địa phương và diện tích đất cần đo đạc. Căn cứ điều kiện kinh tế – xã hội tại địa phương nơi phát sinh hoạt động cung cấp dịch vụ, thu phí, lệ phí, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu phí, lệ phí phù hợp. Tại TP. Hồ Chí Minh, mức phí dịch vụ do Nhà nước cung cấp sẽ theo qui định tại Quyết định số 04/2017/QĐ-UBND TP. Hồ Chí Minh ngày 20/01/2017. Dịch vụ đo đạc do các đơn vị ngoài Nhà nước thực hiện sẽ theo thỏa thuận giữa người có nhu cầu và đơn vị đó thỏa thuận.
Như vậy, có khá nhiều khoản thuế, phí, lệ phí được thu bởi các cơ quan, tổ chức có liên quan đến việc mua bán, sang tên nhà, đất. Tuy nhiên, mọi khoản thu đều được thể hiện trên hóa đơn, chứng từ của cơ quan, tổ chức theo đúng quy định pháp luật.
Ý kiến pháp lý về việc khai 02 (hai) giá và hậu quả pháp lý
Ý kiến pháp lý về việc khai 02 giá trong giao dịch bất động sản:
– Thời gian qua, tình trạng kê khai giá chuyển nhượng nhà đất trong hợp đồng công chứng thấp hơn nhiều so với giá bán thực tế để lách thuế diễn ra rất phổ biến. Hình thức là hai bên sẽ thỏa thuận làm hai hợp đồng: Bản hợp đồng để đi công chứng thì ghi giá ảo, còn bản để chuyển tiền, giao dịch với nhau thì ghi giá thật hoặc hai bên chỉ làm một hợp đồng để đi công chứng ghi giá khác với giá giao nhận tiền thực tế mua bán trên giấy viết tay.
– Theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân, người bán bất động sản phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% tính trên giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng có công chứng. Nếu giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì sẽ nộp thuế theo giá do UBND cấp tỉnh quy định. Phía người mua đóng lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành. Do vậy, để tránh nộp thuế cao, các bên thỏa thuận lấy giá nhà đất do Nhà nước ban hành để ghi trong hợp đồng công chứng chứ không ghi nhận giá chuyển nhượng thật. Họ sẽ né được tiền thuế hàng chục, hàng tram triệu đồng, thậm chí cao hơn.
– Ví dụ: Như Báo Lao Động đưa tin, gần đây cơ quan thuế đã đưa ra nhằm xử lý tình trạng khai giá thấp để né thuế chuyển nhượng bất động sản như sau:
+) Chi Cục thuế quận 10, TP. Hồ Chí Minh vừa có văn bản đề nghị Đội Cảnh sát điều tra tội phạm về trật tự quản lý kinh tế và chức vụ, Công an quận 10 điều tra về hành vi có dấu hiệu trốn thuế khi mua bán căn hộ chung cư giữa 02 cá nhân.
+) Cụ thể, hai cá nhân này đồng ý chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại tầng 29 Toà tháp Jasmine 1 Khu cao tầng thuộc dự án HaDo Centrosa Garden (số 200 đường Ba Tháng Hai, phường 12, quận 10). Đây là dự án do Công ty CP Hà Đô – 756 Sài Gòn (công ty con của Công ty CP Tập đoàn Hà Đô) làm chủ đầu tư.
+) Giá trị căn hộ này được chủ đầu tư bán ra lúc đầu gần 4,9 tỉ đồng, khách mua đã thanh toán đến đợt 3 với tổng số tiền là 4,6 tỉ đồng. Tuy nhiên, sau đó giá trị chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ nói trên giữa hai cá nhân được lập ngày 19.11.2019 chỉ có 1 tỉ đồng.
+) Chi Cục thuế quận 10 cho rằng, hợp đồng giao dịch này có dấu hiệu trốn thuế do hai bên đều khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá chủ đầu tư dự án bán ra năm 2017 và giá trị thực tế thời điểm hiện nay. Do đó, Chi Cục thuế chuyển hồ sơ, đề nghị Công an quận 10 tiến hành điều tra, làm rõ hành vi khai thấp giá trị chuyển nhượng để trốn thuế đối với hai bên tham gia chuyển nhượng.
Hậu quả pháp lý của việc khai 02 (hai) giá trong giao dịch bất động sản
– Việc khai “hai giá” trong chuyển nhượng bất động sản không chỉ làm thất thu ngân sách Nhà nước mà chính những người tham gia giao dịch mua bán bất động sản cũng có thể gặp rủi ro pháp lý khi xảy ra tranh chấp.
– Vì lợi ích, bên bán thường thỏa thuận với bên mua ghi giá chuyển nhượng ở mức thấp vừa đủ để nộp thuế thu nhập cá nhân theo giá của Nhà nước. Bên mua thường cũng sẽ đồng ý vì hợp đồng có ghi giá nào thì họ cũng chỉ nộp lệ phí trước bạ 0,5% theo quy định. Việc khai thấp giá mua bán như trên bên bán thường được hưởng lợi chứ không phải bên mua. Tuy nhiên, nếu sau khi công chứng, một bên thay đổi ý định hoặc cố tình vi phạm hợp đồng thì có thể phát sinh xung đột và kéo theo các rủi ro pháp lý. Đó là:
+) Bên mua không thể chứng minh được số tiền thực đã giao cho bên bán. Giấy viết tay hoặc biên lai chuyển tiền qua ngân hàng (nếu có) thường chỉ dùng khi các bên giải quyết tranh chấp tại Tòa án hoặc xuất trình để chứng minh khi bị điều tra.
+) Khi giải quyết tranh chấp tại tòa án, tòa án thường chỉ căn cứ vào giá bán được ghi nhận trong hợp đồng công chứng để giải quyết. Khi đó, bên mua chỉ sẽ nhận được số tiền từ bên bán theo giá trong hợp đồng công chứng. Vì “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu; còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự hoặc luật khác có liên quan” (Khoản 1, Điều 124 BLDS 2015). Việc lập một thỏa thuận khác nhằm che giấu hợp đồng chuyển nhượng là hành vi vi phạm pháp luật dân sự. Một khi giao dịch giả tạo bị tuyên vô hiệu, giao dịch bị che giấu vẫn còn hiệu lực và các bên liên quan vẫn thực hiện theo đúng quy định pháp luật, tức là kê khai đúng với giá trị thực tế của hợp đồng và thực hiện đóng thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật, và các bên phải thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ dựa trên hợp đồng thực. Tuy nhiên, việc chứng minh giao dịch nào là thực, giao dịch nào là giả tạo phải trải qua quá trình tố tụng kéo dài nhiều tháng, thậm chí nhiều năm và hậu quả của các bên gánh chịu có thể là chi phí, thậm chí cả hai bên đều phải chịu phạt vi phạm hành chính theo Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP và hoặc phải trách nhiệm hình sự theo qui định tại Điều 200 Bộ luật hình sự.
– Bên cạnh đó, nếu căn cứ vào pháp luật hiện tại thì nếu giao dịch hai bên là trót lọt, cơ quan Nhà nước không phát hiện ra nhưng trong tương lai khi pháp luật có thay đổi, cụ thể là Luật thuế thu nhập cá nhân thay đổi, theo đó các qui định về cách tính thuế thu nhập cá nhân thay đổi theo hướng Nhà nước thu 25% (hoặc tỷ lệ khác) trên thu nhập chịu thuế (giống như trước ngày 01/01/2015) thì người mua lại là người chịu thiệt cho lần tính thuế tiếp theo nếu họ chuyển nhượng/bán bất động sản đó.
– Hơn nữa, việc các bên kê khai gian dối sẽ làm cho các bên không yên tâm trong thời gian dài bởi thời hiệu để cơ quan thuế truy thu thuế là 10 năm và thời hiệu để xử phạt là 5 năm kể từ thời điểm kê khai thuế (kể từ ngày phát hiện hành vi vi phạm).
– Do vậy, khi một bên trong giao dịch nhận được đề nghị kê khai “hai giá” để né thuế từ bên còn lại thì bên còn lại hãy mạnh dạn yêu cầu kê khai đúng giá để tránh những rủi ro pháp lý như trên.
