CHUYÊN ĐỀ 5. QUY TRÌNH THỰC HIỆN ĐĂNG BỘ SANG TÊN VÀ RỦI RO TRONG QUÁ TRÌNH SANG TÊN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DIỆN TÍCH TỐI THIỂU ĐỂ TÁCH THỬA
Thủ tục sang tên đăng bộ là gì?
– Thủ tục sang tên đăng bộ nhà đất là một trong những thủ tục quan trọng và bắt buộc để Nhà nước công nhận những thay đổi trên thửa đất, bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người đang sở hữu.
– Sang tên đăng bộ nhà đất có thể hiểu là đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Khái niệm này được nêu rõ tại khoản 15, Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
– Như vậy, về bản chất, sang tên đăng bộ nhà đất là thủ tục đăng ký biến động khi tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất. Sau khi hoàn thành thủ tục sang tên đăng bộ nhà đất, người được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, người nhận thừa kế sẽ được đứng tên trong Giấy chứng nhận.
Các trường hợp cần đăng bộ sang tên nhà đất
– Trường hợp thứ nhất là có sự biến động về quyền sử dụng nhà đất hay có sự thay đổi về người sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Khi có sự thay đổi này thì phải thực hiện thủ tục đăng bộ sang tên như trường hợp:
+) Chuyển đổi đất nông nghiệp theo Luật đất đai.
+) Chuyển nhượng, mua bán nhà đất.
+) Tặng cho nhà đất;
+) Nhận thừa kế nhà đất…
+) Nhận nhà, đất dưới hình thức khác như thông qua đấu giá bất động sản theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc thông qua kết quả hòa giải tranh chấp đất đai theo qui định của pháp luật.
– Trường hợp thứ hai là đăng bộ cập nhật thông tin thửa đất. Đó là khi có những thay đổi về mục đích sử dụng đất, thời gian sử dụng đất, thay đổi về kích thước, diện tích…
– Trường hợp thứ ba là khi có sự thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký trước đây như việc sửa lại nhà trên đất, xây dựng thêm tài sản khác trên đất…
– Do đó, căn cứ theo Khoản 1 Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”. Ngoài ra, việc đăng ký biến động đối các giao dịch bất động sản còn là căn cứ để pháp luật bảo vệ quyền và lợi ích của người sử dụng khi có tranh chấp xảy ra.
Qui trình thực hiện đăng bộ sang tên:
Bước 1:Lập hợp đồng chuyển nhượng và công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
– Hợp đồng chuyển nhượng ở đây có thể là hợp đồng mua bán, hợp đồng tặng cho… Các bên phải tiến hành lập hợp đồng và công chứng hợp đồng tại các văn phòng công chứng theo Luật Công chứng 2014.
– Hồ sơ công chứng Hợp đồng chuyển nhượng bao gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng;
- Dự thảo Hợp đồng chuyển nhượng;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ);
- Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân của hai bên;
- Sổ hộ khẩu của hai bên;
- Giấy chứng nhận kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của hai bên.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính tại UBND quận/huyện nơi có nhà đất:
Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày Hợp đồng chuyển nhượng được lập, hai bên phải tiến hành kê khai nghĩa vụ tài chính tại UBND quận/huyện nơi có đất. Nghĩa vụ tài chính ở đây bao gồm nộp lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân.
Hồ sơ kê khai nghĩa vụ tài chính bao gồm:
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản, có chữ ký của bên nhận chuyển nhượng);
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản, có chữ ký của bên chuyển nhượng, riêng trường hợp cho tặng là 04 bản);
- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng (01 bản chính);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực);
- CMND + Sổ hộ khẩu của cả hai bên (01 bản sao có chứng thực);
- Trong trường hợp cho tặng, thừa kế nếu muốn miễn thuế thu nhập cá nhân phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận.
Bước 3: Nộp hồ sơ đăng bộ sang tên tại UBND quận/huyện nơi có nhà đất. Hồ sơ bao gồm:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động;
- Hợp đồng chuyển nhượng hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản (bản chính);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản chính);
- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc);
- Bản sao CMND/CCCD và Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.
Bước 4: Nộp lệ phí theo quy định và nhận kết quả.
– Các loại lệ phí bao gồm:
- Lệ phí địa chính;
- Lệ phí thẩm định;
- Lệ phí cấp sổ…
Trường hợp giải quyết theo chế độ 01 cửa thì các bước 2, 3, 4 được thực hiện liên thông giữa Chi nhánh VPĐKĐĐ – Chi cục thuế tại địa phương – UBND cấp huyện/tỉnh.
– Nhận kết quả: Thời gian giải quyết đăng bộ nhà đất căn cứ theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì thời gian thực hiện không quá 10 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ sang tên đăng bộ nhà đất hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì không quá 20 ngày. Thời gian giải quyết trên không tính thời gian các ngày lễ, ngày nghỉ theo quy định của nhà nước.
Rủi ro trong quá trình sang tên bất động sản
Rủi ro 1: Phát sinh khi bất động sản là đối tượng của các quyết định kê biên hoặc phong tỏa của Cơ quan tư pháp (như đã phân tích trong các chuyên đề trước).
Rủi ro 2: Phát sinh khi đất thuộc diện quy hoạch mà bên mua không tìm hiểu kỹ thông tin trước khi mua.
Rủi ro 3: Bên bán không thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính đối với bất động sản được chuyển nhượng.
Rủi ro 4: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất là giấy tờ giả.
Rủi ro 5: Chậm thực hiện thủ tục đăng bộ, sang tên sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, nguyên nhân dẫn đến rủi ro này có thể do các bên không nắm rõ qui định hoặc các bên tranh chấp trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính và thủ tục hành chính.
+) Theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013, trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực thì phải đăng ký biến động.
+) Căn cứ khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện đăng ký biến động bị xử lý như sau:
– Tại khu vực nông thôn:
+ Phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không đăng ký.
+ Phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không đăng ký.
– Tại khu vực đô thị: Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn.
+) Ngoài việc bị phạt tiền thì buộc người đang sử dụng đất phải đăng ký biến động theo quy định
Diện tích tối thiểu để tách thửa tại TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Bình Dương
5.1. Diện tích tối thiểu để tách thửa tại TP. Hồ Chí Minh
a) Đối tượng áp dụng (Điều 2 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 của UBND TP. Hồ Chí Minh):
– Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tách thửa đất. Tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan đến thực hiện thủ tục tách thửa đất.
– Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục về tách thửa đất theo quy định của pháp luật.
b) Điều kiện thửa đất được phép tách thửa (Điều 3 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND):
– Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;
– Việc tách thửa đất phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định tại Điều 171, Luật Đất đai;
– Thửa đất hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa, hợp thửa, điều chỉnh ranh giữa các thửa đất phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định tại Quyết định này.
c) Những trường hợp không được tách thửa (Điều 4 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND):
Hộ gia đình, cá nhân sẽ không được tách thửa đất nếu thuộc một trong những trường hợp sau.
– Thuộc khu vực đã có Thông báo thu hồi đất hoặc Quyết định thu hồi đất;
– Khu vực bảo tồn đã được phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo quy định pháp luật.
– Biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước;
– Các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; biệt thự thuộc dự án đã quy hoạch; đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt; khu vực có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt.
d) Diện tích tối thiểu để được tách thửa:
– Tách thửa đối với đất ở:
Hiện nay, UBND TP. Hồ Chí Minh cho phép được tách thửa khi diện tích tối thiểu của thửa đất hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) như sau tối thiểu là 36m2 (Theo quy định khoản 1 Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND). Diện tích tối thiểu được tách thửa với đất ở được thể hiện qua bảng sau:
| Khu vực | Diện tích tối thiểu |
| Khu vực 1: Gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú. | Tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét. |
| Khu vực 2: Gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện. | Tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét. |
| Khu vực 3: Gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn). | Tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét. |
– Tách thửa đất nông nghiệp:
+) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp thì được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
+) Lưu ý: Không tách thửa với thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố.
– Tách thửa đất có nhiều mục đích sử dụng:
UBND cấp huyện căn cứ Điều 11 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP và các quy định của pháp luật đất đai về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định loại đất. Sau khi xác định được loại đất (gồm đất ở và nhóm đất nông nghiệp) thì diện tích tối thiểu với từng loại đất sau khi được xác định tương ứng với quy định trên.
e) Các trường hợp không áp dụng diện tích đất tối thiểu để tách thửa:
– Thứ nhất là chuyển mục đích sử dụng đất. Ví dụ: Trước đây Nhà nước đã cấp thửa đất 70m2 tại huyện Nhà Bè với mục đích sử dụng đất nông nghiệp. Nay có nhu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì vẫn được chấp thuận.
– Thứ hai là chuyển quyền sử dụng đất trọn thửa. Nếu như trước đây Nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất 20m2 thì nay người đang sở hữu được quyền chuyển nhượng thửa đất đó cho người khác mà không bị khống chế bởi diện tích tối thiểu.
– Thứ ba là bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của Chính phủ. Nghĩa là khi bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thì diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu nêu trên vẫn được chấp nhận.
– Thứ tư là trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất. Ví dụ: Sau khi tách thửa, diện tích thửa đất đó là 40m2 nhưng Nhà nước thu hồi 10m2 của thửa đất đó thì diện tích còn lại 30m2 vẫn được công nhận.
– Thứ năm là đất hiến tặng cho Nhà nước, đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà tình thương, tình nghĩa.
– Thứ sáu là tách thửa đối với đất do tổ chức sử dụng; về nhu cầu sử dụng đất và thẩm định nhu cầu sử dụng đất của tổ chức thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Thứ bảy là khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất đã hình thành trước ngày 25/10/2014 và có diện tích tối thiểu nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định tại Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND.
– Thứ tám là khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất không phải là đất ở đã hình thành từ trước ngày 01 tháng 01 năm 2018, có diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu nêu trên.
5.2. Diện tích tối thiểu để tách thửa tại Đồng Nai
a) Đối tượng áp dụng (Điều 2 Quyết định số 22/2020/QĐ-UBND ngày 08/06/2020 của Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Đồng Nai)
– Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục liên quan về tách thửa đất, cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai.
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhu cầu tách thửa đối với các loại đất theo quy định tại khoản 1 Điều 1 Quyết định này. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác có quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc thực hiện thủ tục tách thửa đất để cấp Giấy chứng nhận.
b) Diện tích tối thiểu để được tách thửa (Điều 3, 4, 5 Quyết định số 22/2020/QĐ-UBND ngày 08/06/2020 của Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Đồng Nai)
– Đối với đất ở:
+) Diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa đối với đất ở tại đô thị (kể cả xã Long Hưng, TP. Biên Hòa) là 60m2 (với điều kiện cạnh thửa đất tiếp giáp với đường giao thông có lộ giới bằng hoặc lớn hơn từ 4-19m).
+) Đối với đất ở tại nông thôn, thửa đất sau khi tách thửa phải có có diện tích tối thiểu là 80m2 (cạnh thửa đất tiếp giáp với đường giao thông lớn hơn hoặc bằng 4m).
– Đối với các dự án trong khu dân cư:
Việc tách thửa đất thực hiện theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Đối với đất nông nghiệp:
Diện tích tối thiểu thửa đất sau tách thửa đối với đất nông nghiệp tại đô thị (kể cả xã Long Hưng, TP. Biên Hòa) là 500m2. Diện tích tối thiểu thửa đất sau tách thửa đối với đất nông nghiệp tại nông thôn là 1 ngàn m2.
– Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở:
Diện tích tối thiểu thửa đất sau tách thửa được áp dụng theo quy định đối với loại đất ở trừ trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện theo dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
– Lưu ý:
+) Đối với các trường hợp được Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh và chi nhánh cấp huyện duyệt đơn tách thửa phù hợp với quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa của UBND tỉnh, đã lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và được công chứng, chứng thực của cơ quan thẩm quyền trước ngày quyết định mới có hiệu lực thì được xem xét, giải quyết cấp Giấy chứng nhận, chỉnh lý biến động theo quy định, trừ trường hợp tách thửa đất nông nghiệp trong khu vực quy hoạch đất ở.
+) Trường hợp UBND cấp huyện đã cho phép tách thửa theo quy định cũ (Quyết định số 03/2018/QĐ-UBND) thì tiếp tục giải quyết tách thửa, cấp giấy chứng nhận theo văn bản chấp thuận.
c) Các trường hợp sau không áp dụng diện tích tối thiểu để tách thửa:
– Tách thửa đất để thực hiện quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; tách thửa đất trong các dự án đầu tư khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao công nghệ sinh học, khu công nông nghiệp;
– Tách thửa đất để chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
– Thửa đất đã hình thành hoặc đã chia tách từ trước ngày 29 tháng 8 năm 2008 và hiện đang sử dụng ổn định, đã được đo đạc thể hiện trên bản đồ địa chính và đủ điều kiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật về đất đai;
– Tách thửa đất để phân chia thửa đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai; bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật;
– Tách thửa đất để chuyển nhượng, tặng cho hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
– Bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
– Tách thửa đất để hợp thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng đất.
5.3. Diện tích tối thiểu để tách thửa tại Bình Dương
a) Đối tượng áp dụng (Điều 2 Quyết định số 25/2017/QĐ-UBND ngày 27/09/2017 của Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Bình Dương)
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.
– Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục về tách thửa theo quy định của pháp luật.
– Tổ chức, cá nhân khác có quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc thực hiện thủ tục tách thửa đất.
b) Diện tích tối thiểu để được tách thửa (Điều 3 Quyết định số 25/2017/QĐ-UBND ngày 27/09/2017 của Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Bình Dương)
- Đất nông nghiệp:
| Đơn vị hành chính | Diện tích (m2) |
| Tại các phường | 300 |
| Tại các thị trấn | 500 |
| Tại các xã | 1.000 |
- Đất phi nông nghiệp
- Đối với đất ở:
| Đơn vị hành chính | Diện tích (m2) |
| Tại các phường | 60 |
| Tại các thị trấn | 80 |
| Tại các xã | 100 |
- Đối với đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở):
Việc tách thửa đất phi nông nghiệp được căn cứ cụ thể vào dự án đầu tư đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt”.
- Một số quy định cụ thể để thực hiện việc tách thửa
(Điều 4 Quyết định số 28/2019/QĐ-UBND ngày 03/12/2019 sửa đổi, bổ sung một số điều tại Quyết định số 25/2017/QĐ-UBND ngày 27/09/2017 của Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Bình Dương)
Đối với thửa đất có nhiều loại đất thì việc xem xét tách thửa chỉ áp dụng cho một loại đất nếu có đủ điều kiện, sau khi trừ phần diện tích đất thuộc hành lang bảo vệ các công trình theo quy định.
- Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách phải tiếp giáp đường do Nhà nước quản lý, đảm bảo có bề rộng và chiều sâu tối thiểu 4m đối với thửa đất khi tiếp giáp với đường có lộ giới <20m; đảm bảo có bề rộng và chiều sâu tối thiểu 05m đối với thửa đất khi tiếp giáp với đường có lộ giới ≥20m. Trừ trường hợp tách thửa đất nông nghiệp theo quy hoạch sử dụng đất vẫn là đất nông nghiệp thì không yêu cầu tiếp giáp đường do Nhà nước quản lý.
- Trường hợp tách thửa là đất ở; đất nông nghiệp theo quy hoạch sử dụng đất là đất ở, đất phi nông nghiệp giao Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố ban hành:
- a) Danh mục các tuyến đường, đoạn đường đã đầu tư đủ các công trình hạ tầng kỹ thuật gồm: Đường giao thông do Nhà nước quản lý theo quy định tại Điều 39 Luật Giao thông đường bộ năm 2008, tuyến cấp điện, chiếu sáng, thông tin viễn thông, cấp thoát nước để xem xét, giải quyết tách thửa.
- b) Danh mục các tuyến đường, đoạn đường chưa đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy định nhưng tối thiểu phải đáp ứng đủ hai điều kiện là tiếp giáp đường giao thông do Nhà nước quản lý và tuyến cấp điện trên cơ sở căn cứ điều kiện thực tế hoặc kế hoạch đầu tư trung hạn để xem xét, giải quyết tách thửa”
- Trường hợp người sử dụng đất yêu cầu tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất quy định tại Điều 3 Quyết định này và hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa.
- Trường hợp thửa đất tiếp giáp đường theo quy hoạch phân khu thì người sử dụng đất được phép tách thửa sau khi đã đầu tư đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật theo đúng quy hoạch phân khu đã được duyệt, đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật trong khu vực.
- Trường hợp đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, phân lô theo quy hoạch chi tiết.”
- Các trường hợp không áp dụng diện tích tối thiểu để tách thửa (Khoản 2, Điều 1 Quyết định số 25/2017/QĐ-UBND ngày 27/09/2017 của Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Bình Dương):
– Chuyển quyền sử dụng đất trọn thửa;
– Bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nước;
– Các trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất;
– Đất hiến tặng cho Nhà nước, đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghĩa;
– Thừa kế quyền sử dụng đất hoặc thừa kế về nhà và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật.
- Các trường hợp cá biệt
(Điều 5 Quyết định số 28/2019/QĐ-UBND ngày 03/12/2019 sửa đổi, bổ sung một số điều tại Quyết định số 25/2017/QĐ-UBND ngày 27/09/2017 của Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Bình Dương)
“Các trường hợp cá biệt có nhu cầu tách thửa nhưng không đảm bảo diện tích tối thiểu và quy định tách thửa tại Quyết định này. Giao Ủy ban nhân dân cấp huyện thành lập Hội đồng tư vấn để xem xét, giải quyết việc tách thửa và chỉ xem xét, giải quyết tách thửa 01 lần cho hộ gia đình, cá nhân, cụ thể như sau:
Các trường hợp cá biệt:
a) Tách thửa đất để tặng cho phục vụ việc xây dựng nhà ở.
b) Tách thửa đất tại các khu tái định cư.
c) Tách thửa đất để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất do hoàn cảnh gia đình khó khăn.
d) Thửa đất không tiếp giáp đường nhưng có nhu cầu tách thửa để hợp thửa với thửa đất có tiếp giáp đường giao thông do Nhà nước quản lý thành thửa đất mới.
- Thửa đất tiếp giáp mương thoát nước và mương này tiếp giáp đường do Nhà nước quản lý.
Hội đồng tư vấn xem xét, giải quyết tách thửa đối với các trường hợp tại Khoản 1 Điều này với điều kiện như sau:
a) Đối với đất ở:
– Diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và còn lại sau khi tách thửa là 36m2 đối với thửa đất tiếp giáp đường do Nhà nước quản lý có lộ giới <20m
– Diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và còn lại sau khi tách thửa là 45m2 đối với thửa đất tiếp giáp đường do Nhà nước quản lý có lộ giới ≥20m.
b) Đối với đất tái định cư:
– Dự án được phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án trước ngày 10 tháng 10 năm 2017.
– Thỏa mãn với các điều kiện quy định tại quy chế quản lý xây dựng khu dân cư và giao Ủy ban nhân dân cấp huyện phải có văn bản thống nhất.
– Thửa đất tách ra có bề rộng tối thiểu bằng bề rộng ô nhỏ nhất trong lô đất đề nghị tách theo quy hoạch chi tiết được duyệt.
c) Đối với đất nông nghiệp:
– Diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và còn lại sau khi tách thửa tại các phường: 100m2, thị trấn: 200m2, xã: 300m2.
– Trường hợp quy hoạch sử dụng đất là đất ở, đất phi nông nghiệp phải đảm bảo thửa đất sau khi tách thửa phải tiếp giáp đường giao thông do Nhà nước quản lý.
d) Đối với trường hợp quy định tại Điểm a, Điểm c
Khoản 2 Điều này, giao Hội đồng tư vấn xem xét, giải quyết kích thước về bề rộng và chiều sâu của thửa đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương nhưng phải đảm bảo mỹ quan đô thị, việc cấp phép xây dựng, không ảnh hưởng đến việc sản xuất nông nghiệp, thực hiện dự án”.
Link tham khảo diện tích tối thiểu được tách thửa tại từng địa phương:
https://hoidap.thuvienphapluat.vn/tach-thua/tra-cuu-dien-tich-toi-thieu-tach-thua-dat
