Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá cao “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” (Dự thảo Nghị định 101), đã có nhiều quy định mới, có tính đồng
bộ hơn, nhất là quy định giao thẩm quyền cho cấp tỉnh quyết định các chỉ tiêu về quy hoạch, trong đó có “chỉ tiêu dân số”; quy định về bồi thường tái định cư; quy định về miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án xây dựng lại nhà chung cư. Hiệp hội xin được góp ý kiến, như sau:

1/- Về “các trường hợp khác” phải phá dỡ khẩn cấp nhà chung cư:

1.1)- Quy định của Luật Nhà ở về các trường hợp phá dỡ nhà chung cư:

– Khoản 1 Điều 92 Luật Nhà ở quy định phá dỡ nhà ở trong trường hợp: “1. Nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoặc tron tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai”.

Điểm b Khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở quy định: “b) Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định tại khoản 3 Điều này”.

– Bên cạnh Điểm b Khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở quy định trường hợp phá dỡ nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng, thì Khoản 2 và Khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở còn quy định các trường hợp phá dỡ nhà chung cư, như sau: “2. Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy định tại khoản 1 Điều này theo quy hoạch xây dựng được
phê duyệt; 3. Nhà chung cư không thuộc diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mớ thông qua Hội nghị nhà chung cư”.

– Dự thảo Nghị định 101 sửa đổi Khoản 1 Điều 4 Nghị định số 101/2015/NĐ-CP quy định: “(…) Trường hợp phải phá dỡ khẩn cấp nhà chung cư do bị sập đổ vì thiên tai, động đất hoặc các trường hợp khác thì Sở Xây dựng báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện ngay việc di dời để phá dỡ nhà chung cư này (…)”.

1.2)- Nhận xét:

(1) Dự thảo Nghị định 101 quy định “Trường hợp phải phá dỡ khẩn cấp nhà chung cư do bị sập đổ vì thiên tai, động đất” là đương nhiên, vì đây là các trường hợp nhà chung cư đã bị sập đổ do thiên tai, động đất, nhưng quy định “các trường hợp khác” thì không rõ, dẫn đến khó thực hiện, hoặc có thể bị lạm dụng trong thực tế.

(2) Khoản 1 Điều 92 Luật Nhà ở còn quy định trường hợp phá dỡ nhà ở, trong đó có nhà chung cư “trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai”, mà Nghị định 160/2018/NĐ-CP (Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Phòng, chống thiên tai),
tại Điều 6 quy định “05 cấp độ rủi ro thiên tai”, trong đó “cấp độ 5 (tình trạng khẩn cấp về thiên tai)”; và tại Khoản 1 Điều 11 quy định “Thủ tướng Chính phủ đề nghị Chủ tịch nước ban bố tình trạng khẩn cấp về thiên tai”.

(3) Do vậy, Dự thảo Nghị định 101 cần xác định rõ “các trường hợp khác” là các trường hợp đã được quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 99, Khoản 2 và Khoản 3 Điều 110, Khoản 3 Điều 112 Luật Nhà ở, để các địa phương thống nhất thực hiện.

1.3)- Kiến nghị:

Hiệp hội đề nghị hoàn thiện Khoản 1 Điều 4 trong Dự thảo Nghị định 101, như sau: “(…) Trường hợp phải phá dỡ khẩn cấp nhà chung cư do bị sập đổ vì thiên tai, động đất hoặc các trường hợp khác được quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 99, Khoản 2 và Khoản 3 Điều 110, Khoản 3 Điều 112 Luật Nhà ở, thì Sở Xây dựng báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện ngay việc di dời để phá dỡ nhà chung cư này (…)”.

2/- Về bố trí nhà ở tái định cư:

2.1)- Quy định của Luật Nhà ở về bố trí nhà ở tái định cư:

– Điều 116 Luật Nhà ở về bố trí nhà ở tái định cư, quy định: “1. (…); b) Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ (…); d) Ngoài việc được bố trí tái định cư theo quy định tại khoản này, người được bố trí tái định cư còn được xem xét hỗ trợ theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; 2. Việc bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng công trình khác được thực hiện theo quy định tại Điều 36 của Luật này (…); 4. Chính phủ quy định chi tiết việc phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và việc bố trí nhà ở cho người được tái định cư”.

– Khoản 3 Điều 4 trong Dự thảo Nghị định 101, về việc hộ gia đình được tách hộ được mua căn hộ tại dự án để tái định cư, như sau: “3. Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà một căn hộ chung cư thuộc diện phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại có từ 02 sổ hộ khẩu trở lên được tách hộ trước thời điểm tổ chức Hội nghị nhà chung cư để lựa chọn chủ đầu tư dự án thì ngoài phần diện tích nhà ở mới được bố trí theo quy định tại Nghị định này, hộ gia đình được tách hộ còn được ưu tiên mua thêm 01 căn hộ tại dự án theo giá bảo toàn vốn của chủ đầu tư cộng thêm lợi nhuận định mức không quá 10%”.

2.2)- Nhận xét:

(1) Hiệp hội tán thành quy định trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà một căn hộ chung cư thuộc diện phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại có từ 02 sổ hộ khẩu trở lên được tách hộ trước thời điểm tổ chức Hội nghị nhà chung cư để lựa chọn chủ đầu tư dự án thì ngoài phần diện tích nhà ở mới được bố trí theo quy định tại Nghị định này, hộ gia đình được tách hộ còn được ưu tiên mua thêm 01 căn hộ tại dự án.

Quy định này đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của chủ sở hữu nhà chung cư được hoán đổi căn hộ tái định cư và của các hộ gia đình được tách hộ (hộ ghép) được “trực tiếp” thực hiện quyền mua căn hộ tái định cư tại dự án, đã khắc phục được bất cập của Khoản 3 Điều 4 Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định chủ sở hữu được mua thêm căn hộ, mà không quy định hộ ghép được mua căn hộ tái định cư, nên dễ xảy ra tranh chấp giữa chủ sở hữu căn hộ chung cư và các “hộ ghép”, vì có trường hợp “hộ ghép” không có quan hệ huyết thống, hoặc không có quan hệ hôn nhân với chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư; Hoặc không xác định số lượng căn hộ được mua; Hoặc quy định giá bán căn hộ tái định cư theo giá kinh doanh do chủ đầu tư dự án và chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận, thì rất khó đạt được mức giá hợp lý do bên mua nhà tái định cư là “bên yếu thế” so với chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, Điều 4 quy định “nguyên tắc”, nên chỉ cần thiết quy định quyền của các “hộ ghép” được mua căn hộ, còn quy định về giá bán căn hộ tái định cư mà hộ gia đình được tách hộ (hộ ghép) được ưu tiên mua thêm 01 căn hộ tại dự án “theo giá bảo toàn vốn của chủ đầu tư cộng thêm lợi nhuận định mức không quá 10%”, thì nên quy định tại Khoản 1 Điều 14 thì hợp lý hơn.

(2) Tuy nhiên, để tránh trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư có thể “lợi dụng” quy định này để tách hộ, ghép hộ tràn lan, gây trở ngại cho việc phê duyệt chỉ tiêu quy hoạch dự án xây dựng lại nhà chung cư và ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án, thì cũng rất cần thiết phải xem xét quy định số lượng căn hộ tái định cư được các “hộ ghép” mua thêm, có thể quy định tối đa là 02 (hoặc 03) căn hộ.

2.3)- Kiến nghị:

Hiệp hội đề nghị hoàn thiện Khoản 3 Điều 4 trong Dự thảo Nghị định 101, như sau: Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà một căn hộ chung cư thuộc diện phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại có từ 02 sổ hộ khẩu trở lên được tách hộ trước thời điểm tổ chức Hội nghị nhà chung cư để lựa chọn chủ đầu tư dự án thì ngoài phần diện tích nhà ở mới được bố trí theo quy định tại Nghị định này, hộ gia đình được tách hộ còn được ưu tiên mua thêm 01 căn hộ tại dự án theo giá bảo toàn vốn của chủ đầu tư cộng thêm lợi nhuận định mức không quá 10%”.

3/- Về quy hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư:

Hiệp hội thống nhất với nội dung Điều 8 trong Dự thảo Nghị định 101, nhất là Khoản 5 quy định: “5. Khi lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu vực dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều này, cơ quan nhà nước có thẩm quyền được tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình và chỉ tiêu dân số của khu vực dự án nhưng phải bảo đảm kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và phù hợp về không gian kiến trúc, cảnh quan; trường hợp điều chỉnh tăng vượt quá chỉ tiêu quy hoạch chung đã được phê duyệt thì phải báo cáo cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chung xem xét, quyết định cho phép điều chỉnh trước khi thực hiện điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch này”.

Quy định này giao thẩm quyền cho cấp tỉnh xem xét quyết định phê duyệt quy hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, phù hợp với thực tiễn tình hình của địa phương. Đồng thời, Hiệp hội đề nghị bỏ nội dung Khoản 3 và Khoản 4 Điều 8 trong Dự thảo Nghị định 101, vì các nội dung này đã được quy định trong pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về quy hoạch xây dựng và các địa phương đã thực hiện từ lâu.

4/- Về tỷ lệ chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư:

4.1)- Quy định tại Khoản 5 Điều 8 trong Dự thảo Nghị định 101:

Hội nghị nhà chung cư phải có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư đó tham dự và doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 70% tổng số các chủ sở hữu tham dự đồng ý. Trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu tham dự Hội nghị nhà chung cư (…)”.

4.2)- Nhận xét:

(1) Hiệp hội nhận thấy, quy định “doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 70% tổng số các chủ sở hữu tham dự đồng ý. Trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu tham dự Hội nghị nhà chung cư” đều không đảm bảo việc quyết định lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo nguyên tắc quá bán trên tổng số chủ sở hữu nhà chung cư. Bởi các lẽ sau đây: (i) 70% của 70% chủ sở hữu nhà chung cư tham dự Hội nghị nhà chung cư thì chỉ đạt 49% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư mà thôi; (ii) Trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất, thì có thể dẫn đến tỷ lệ đồng ý dưới 50%.

(2) Do vậy, cần quy định kết quả việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải đạt được tỷ lệ đồng ý quá bán (trên 50%) trên tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, ví dụ: Hội nghị nhà chung cư phải có tối thiểu 70% chủ sở hữu tham dự, nếu quy định phải có tối thiểu 75% (bằng 3/4) người tham dự đồng ý lựa chọn chủ đầu tư, thì kết quả sẽ có tối thiểu 52,5 % (quá bán) tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý).

4.3)- Kiến nghị:

Đề nghị hoàn thiện nội dung Khoản 5 Điều 8 trong Dự thảo Nghị định 101, như sau: Hội nghị nhà chung cư phải có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư đó tham dự và doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 70% 75% tổng số các chủ sở hữu tham dự đồng ý. Trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu tham dự Hội nghị nhà chung cư và đạt trên 50% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư (…)”.

5/- Về trình tự thủ tục phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư và chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư là chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư:

5.1)- Quy định tại Khoản 6 và Khoản 7 Điều 8 trong Dự thảo Nghị định 101:

Khoản 6, Khoản 7 và Khoản 8 Điều 8 trong Dự thảo Nghị định 101 quy định: “6. Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày có biên bản Hội nghị nhà chung cư, Sở Xây dựng phải có văn bản kèm theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư của chủ đầu tư được lựa chọn đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, phê duyệt; 7. Sau khi nhận được báo cáo của Sở Xây dựng, trong thời hạn 10 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải xem xét, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư; đồng thời chỉ đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư có văn bản hướng dẫn doanh nghiệp được lựa chọn làm chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư. Trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đồng thời chấp thuận nhà đầu tư đã được các chủ sở hữu nhà chung cư lựa chọn làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; 8. Sau khi có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, trong thời hạn 30 ngày, chủ đầu tư phải lập phương án di dời, phá dỡ nhà chung cư để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của chủ đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải xem xét, phê duyệt phương án này và gửi đến Ủy ban nhân dân cấp quận, cấp phường nơi có nhà chung cư phải phá dỡ để thông báo cho các chủ sở hữu thực hiện di dời theo phương án đã được phê duyệt”.

5.2)- Nhận xét:

Theo quy định trên đây, kể từ ngày Sở Xây dựng nhận được “Biên bản Hội nghị nhà chung cư” cho đến lúc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt “Phương án di dời, phá dỡ nhà chung cư” và gửi đến Ủy ban nhân dân cấp huyện, thì tổng thời gian thực hiện các thủ tục hành chính đã là 40 ngày làm việc (Trong Dự thảo Nghị định 101, chưa bao gồm thời gian 50 ngày làm việc để thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư” của Sở Kế hoạch và Đầu tư, được quy định tại Điều 36 Luật Đầu tư 2020). Hiệp hội nhận thấy, có thể tích hợp và thực hiện song song các thủ tục để rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính, như sau:

(1) Ban Quản trị nhà chung cư trình Sở Xây dựng “Biên bản Hội nghị nhà chung cư”, “Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư” và cần kèm theo “Phương án di dời, phá dỡ nhà chung cư” của chủ đầu tư được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn, đồng thời, chủ đầu tư được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn trình Sở Kế hoạch và Đầu tư hồ sơ đề nghị “chấp thuận chủ trương đầu tư”, kèm theo “Biên bản Hội nghị nhà chung cư”, “Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư” và “Phương án di dời, phá dỡ nhà chung cư”.

(2) Chậm nhất 10 ngày kể từ ngày nhận được các hồ sơ, tài liệu (nêu trên), Sở Xây dựng có Văn bản trình Ủy ban nhân dân thành phố, kèm theo “Biên bản Hội nghị nhà chung cư”, “Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư” và “Phương án di dời, phá dỡ nhà chung cư” của chủ đầu tư được lựa chọn, đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, phê duyệt; đồng thời, Sở Xây dựng có Văn bản cung cấp thông tin (gồm “Biên bản Hội nghị nhà chung cư”; “Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư” và “Phương án di dời, phá dỡ nhà chung cư”) và đề nghị Sở Kế hoạch và Đầu tư xem xét thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận nhà đầu tư là chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư.

(Ghi chú: Nhà chung cư chủ yếu tập trung trên địa bàn các quận, phường, nhưng về tổ chức chính quyền địa phương thì sử dụng từ “cấp tỉnh; cấp huyện; cấp xã”. Do vậy, đề nghị sử dụng từ “cấp huyện, cấp xã” thay thế cho từ “cấp quận, cấp phường” thì chuẩn xác hơn)

5.3)- Kiến nghị:

Đề nghị hoàn thiện nội dung Khoản 6, Khoản 7 và Khoản 8 Điều 8 trong Dự thảo Nghị định 101, như sau:

“6. Ban Quản trị nhà chung cư trình Sở Xây dựng biên bản Hội nghị nhà chung cư; phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư và kèm theo phương án di dời, phá dỡ nhà chung cư của chủ đầu tư được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn, đồng thời,
chủ đầu tư được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn trình Sở Kế hoạch và Đầu tư hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, kèm theo biên bản Hội nghị nhà chung cư, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư và phương án di dời, phá dỡ nhà chung cư. Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày có biên bản Hội nghị nhà chung cư, Sở Xây dựng phải có văn bản kèm theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư của chủ đầu tư được lựa chọn đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, phê duyệt; đồng thời, Sở Xây dựng có văn bản cung cấp thông tin (gồm biên bản Hội nghị nhà chung cư; phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư và kèm theo phương án di dời, phá dỡ nhà chung cư) và đề nghị Sở Kế hoạch và Đầu tư xem xét thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận nhà đầu tư là chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư;

7. Sau khi nhận được báo cáo của Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư, trong thời hạn 10 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải xem xét, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư; phương án di dời, phá dỡ nhà chung cư; ban hành văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư đồng thời chỉ đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư có văn bản hướng dẫn doanh nghiệp được lựa chọn làm chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư. Trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đồng thời chấp thuận nhà đầu tư đã được các chủ sở hữu nhà chung cư lựa chọn làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;

8. Sau khi có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, trong thời hạn 30 ngày, chủ đầu tư phải lập phương án di dời, phá dỡ nhà chung cư để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của chủ đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải xem xét, phê duyệt phương án này và gửi phương án di dời, phá dỡ nhà chung cư đến Ủy ban nhân dân cấp huyện quận, cấp xã phường nơi có nhà chung cư phải phá dỡ để thông báo cho các chủ sở hữu thực hiện di dời theo phương án đã được phê duyệt”.

6/- Về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

6.1)- Quy định tại Điều 14 trong Dự thảo Nghị định 101:

“Điều 14. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

1. Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí tái định cư theo quy định sau đây: a) Chủ sở hữu căn hộ tại tầng 1 được áp dụng hệ số bồi thường k = 2 lần, chủ sở hữu căn hộ từ tầng 2 trở lên được áp dụng hệ số k = 1,5 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) đã cấp cho chủ sở hữu. Phần diện tích ngoài diện tích ghi trong Giấy chứng nhận (nếu có) và không có tranh chấp thì được bồi thường hệ số k = 0,5 lần diện tích căn hộ cũ. Đối với các chủ sở hữu tầng 1, ngoài việc được bồi thường theo quy định tại điểm này còn được mua thêm một phần diện tích sàn được xây dựng để kinh doanh thương mại trong dự án theo quy hoạch và thiết kế được duyệt; giá mua phần diện tích này do chủ đầu tư quyết định; b) Trường hợp diện tích của căn hộ được bố trí tái định cư lớn hơn diện tích được bồi thường quy định tại điểm a Khoản này thì chủ sở hữu phải mua phần diện tích chênh lệch theo giá thành xây dựng. Trường hợp diện tích căn hộ được bố trí tái định cư nhỏ hơn diện tích được bồi thường quy định tại điểm a Khoản này thì chủ sở hữu được thanh toán bằng tiền cho phần diện tích còn thiếu theo giá thành xây dựng.

2. Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bồi thường bằng tiền trên cơ sở hệ số bồi thường quy định tại điểm a Khoản 1 Điều này và theo giá bán căn hộ tái định cư.

3. Trường hợp trong dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có nhà ở riêng lẻ phải phá dỡ mà theo quy hoạch cải tạo, xây dựng lại vẫn tiếp tục bố trí nhà ở riêng lẻ thì chủ sở hữu được bố trí tái định cư tại chỗ theo quy định sau đây:

a) Đối với diện tích đất được công nhận quyền sở hữu hợp pháp thì được bồi thường hệ số k = 1 lần diện tích đất cũ;

b) Đối với diện tích sàn xây dựng nhà ở thì được bồi thường theo nguyên tắc quy định tại điểm a Khoản 1 Điều này;

c) Đối với phần diện tích đất ngoài phần diện tích đất quy định tại điểm a khoản này thì được bồi thường theo quy định của pháp luật về đất đai;

d) Trường hợp diện tích được bố trí tái định cư nhỏ hơn diện tích đất cũ thì chủ sở hữu được thanh toán tiền chênh lệch theo giá đất do chủ đầu tư quyết định; trường hợp diện tích đất tái định cư lớn hơn diện tích đất cũ thì chủ sở hữu phải thanh toán cho chủ đầu tư theo giá quy định tại Khoản này. Trường hợp có chênh lệch đối với phần diện tích nhà thì thực hiện xử lý theo quy định tại điểm b Khoản 1 Điều này.

4. Trường hợp dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có nhà ở riêng lẻ phải phá dỡ mà theo quy hoạch cải tạo, xây dựng lại không tiếp tục bố trí nhà ở riêng lẻ thì chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền theo hệ số bồi thường quy định tại Khoản 3 Điều này; nếu chủ sở hữu có nhu cầu thì được ưu tiên mua một căn hộ chung cư tại dự án theo giá bán của chủ đầu tư hoặc được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.

5. Đối với các công trình hạ tầng xã hội thuộc sở hữu Nhà nước trong phạm vi dự án (nếu có) thì thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trường hợp khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà vẫn phải bố trí các công trình hạ tầng xã hội trong dự án theo quy hoạch được duyệt thì Nhà nước có trách nhiệm đầu tư, xây dựng hoặc giao cho chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng lại các công trình này; trường hợp chủ đầu tư xây dựng các công trình này thì được hoàn trả chi phí đầu tư xây dựng theo quy định;

b) Trường hợp khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà không phải bố trí các công trình hạ tầng xã hội thì chủ đầu tư được sử dụng phần diện tích đất này để thực hiện dự án theo quy hoạch được duyệt.

6. Việc bố trí chỗ ở cho các chủ sở hữu trong thời gian thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện như sau:

a) Trường hợp chủ sở hữu tự lo chỗ ở trong thời gian triển khai thực hiện dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm hỗ trợ kinh phí theo phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư đã được phê duyệt;

b) Trường hợp chủ sở hữu không thể tự lo chỗ ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án phối hợp với chủ đầu tư bố trí quỹ đất để xây dựng quỹ nhà hoặc bố trí quỹ nhà ở ngay gần dự án hoặc khu vực lân cận của dự án để bố trí chỗ ở cho các chủ sở hữu trong thời gian thực hiện dự án nhằm bảo đảm thuận tiện trong sinh hoạt của các chủ sở hữu (…)”.

6.2)- Nhận xét:

(1) Cần thiết bổ sung từ “tạm cư” vào tiêu đề Điều 14, để thống nhất với Điều 9 trong Dự thảo Nghị định 101 và phù hợp với quy định trách nhiệm của chủ đầu tư “phải lo chỗ ở tạm thời (tạm cư)” khi xây dựng lại nhà chung cư, được quy định tại Khoản 3 Điều 116 Luật Nhà ở và đề nghị sử dụng thống nhất từ “chỗ ở tạm thời”, hoặc “tạm cư” trong Dự thảo Nghị định 101.

(2) Hiệp hội hoan nghênh “hệ số bồi thường” căn hộ tái định cư được quy định tại Điểm a Điều 14 trong Dự thảo Nghị định 101, nhưng cần bổ sung quy định khuyến khích chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư áp dụng “hệ số bồi thường” cao hơn đối với các dự án có điều kiện, để hỗ trợ cao nhất cho các hộ tái định cư.

(3) Khoản 1 Điều 14 quy định các chủ sở hữu tầng 1 (tầng trệt) được mua thêm một phần diện tích sàn để kinh doanh thương mại trong dự án theo “giá mua phần diện tích này do chủ đầu tư quyết định”. Quy định này chưa thật thỏa đáng đối với các chủ sở hữu tầng 1, mà nên có chính sách ưu đãi về giá bán diện tích kinh doanh theo một trong 02 phương án sau: Phương án 1: Giá bán phần diện tích này do chủ đầu tư quyết định, nhưng không được cao hơn giá bán ra thị trường tại cùng thời điểm; Phương án 2: Giá bán phần diện tích này do chủ đầu tư quyết định và thấp hơn 10% giá bán ra thị trường tại cùng thời điểm. Hiệp hội nhận thấy Phương án 2 hợp lý hơn.

(4) Cần thiết bổ sung quy định về giá bán căn hộ tái định cư (quy định tại Điều 4 trong Dự thảo Nghị định 101) và số lượng tối đa căn hộ tái định cư mà các “hộ ghép” được mua, vào điểm c (mới) Khoản 1 Điều 4, như sau: “Hộ gia đình được tách hộ còn được ưu tiên mua thêm 01 căn hộ tại dự án theo giá bảo toàn vốn của chủ đầu tư cộng thêm lợi nhuận định mức không quá 10%. Số lượng căn hộ mà các hộ gia đình được tách hộ được mua thêm không quá 02 (hoặc 03) căn hộ” thì hợp lý hơn.

(5) Rất cần thiết bổ sung thêm quy định về “suất tái định cư tối thiểu” vào Khoản 1 Điều 14 trong Dự thảo Nghị định 101 để thống nhất với Điều 27 Nghị định 47/2014/NĐ- CP và Khoản 4 Điều 86 Luật Đất đai, để hoàn thiện quy định về chính sách giá bán phần diện tích căn hộ tái định cư lớn hơn diện tích được bồi thường, hoặc “suất tái định cư tối thiểu”, như thành phố Hồ Chí Minh đã quy định “suất tái định cư tối thiểu” là 30 m2.

(6) Khoản 2 Điều 14 quy định “Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bồi thường bằng tiền trên cơ sở hệ số bồi thường quy định tại điểm a Khoản 1 Điều này và theo giá bán căn hộ tái định cư”, cần được bổ sung thêm “và có yêu cầu được nhận tiền” để đảm bảo tính chặt chẽ của quy định.

(7) Rất cần thiết bổ sung thêm “một Khoản (mới)” ngay sau Khoản 2 Điều 14 quy định chủ sở hữu căn hộ và người có hộ khẩu ghép được tái định cư, có quyền bán, chuyển nhượng “suất tái định cư” cho bên thứ ba và người mua lại “suất tái định cư” được
nhận nhà tái định cư và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai (sổ hồng). Đương nhiên, chủ sở hữu nhà tái định cư được quyền bán, chuyển nhượng nhà tái
định cư theo quy định của pháp luật.

(8) Điểm d Khoản 3 Điều 14 quy định “d) Trường hợp diện tích được bố trí tái định cư nhỏ hơn diện tích đất cũ thì chủ sở hữu được thanh toán tiền chênh lệch theo giá đất do chủ đầu tư quyết định; trường hợp diện tích đất tái định cư lớn hơn diện tích đất cũ thì chủ sở hữu phải thanh toán cho chủ đầu tư theo giá quy định tại Khoản này. Trường hợp có chênh lệch đối với phần diện tích nhà thì thực hiện xử lý theo quy định tại điểm b Khoản 1 Điều này”. Quy định “chủ sở hữu được thanh toán tiền chênh lệch theo giá đất do chủ đầu tư quyết định” chưa hợp lý vì có thể gây thiệt hại cho chủ sở hữu, mà nên quy định “tiền chênh lệch theo giá đất do chủ đầu tư và chủ sở hữu thỏa thuận trên cơ sở giá đất thị trường tại cùng thời điểm của cùng địa bàn”.

(9) Khoản 4 Điều 14 quy định “Trường hợp dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có nhà ở riêng lẻ phải phá dỡ mà theo quy hoạch cải tạo, xây dựng lại không tiếp tục bố trí nhà ở riêng lẻ thì chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền theo hệ số bồi thường quy định tại Khoản 3 Điều này; nếu chủ sở hữu có nhu cầu thì được ưu tiên mua một căn hộ chung cư tại dự án theo giá bán của chủ đầu tư hoặc được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở”.

Quy định “nếu chủ sở hữu có nhu cầu thì được ưu tiên mua một căn hộ chung cư tại dự án theo giá bán của chủ đầu tư” chưa hợp lý và chưa rõ, mà nên quy định giá bán căn hộ tại dự án theo giá bảo toàn vốn cộng thêm lợi nhuận định mức không quá 10%, để thống nhất với

Riêng quy định “nếu chủ sở hữu có nhu cầu thì được mua nhà ở xã hội” thì lại có thể không đúng đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội, vì đối tượng được tái định cư này đã có sở hữu nhà ở và có thể diện tích ở bình quân/đầu người không đảm bảo “chuẩn diện tích ở”, hoặc “chuẩn về thu nhập” theo quy định về chính sách nhà ở xã hội.

6.3)- Kiến nghị:

Hiệp hội đề nghị hoàn thiện Điều 14 trong Dự thảo Nghị định 101, như sau: “Điều 14. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư

1. Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí tái định cư theo quy định sau đây:

a) Chủ sở hữu căn hộ tại tầng 1 được áp dụng hệ số bồi thường k = 2 lần, chủ sở hữu căn hộ từ tầng 2 trở lên được áp dụng hệ số k = 1,5 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) đã cấp cho chủ sở hữu. Phần diện tích ngoài diện tích ghi trong Giấy chứng nhận (nếu có) và không có tranh chấp thì được bồi thường hệ số k = 0,5 lần diện tích căn hộ cũ. Khuyến khích chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư áp dụng hệ số bồi thường cao hơn đối với các dự án có điều kiện. Đối với các chủ sở hữu tầng 1, ngoài việc được bồi thường theo quy định tại điểm này còn được mua thêm một phần diện tích sàn được xây dựng để kinh doanh thương mại trong dự án theo quy hoạch và thiết kế được duyệt; giá mua bán phần diện tích này do chủ đầu tư quyết định và thấp hơn 10% giá bán ra thị trường tại cùng thời điểm;

b) Trường hợp diện tích của căn hộ được bố trí tái định cư lớn hơn diện tích được bồi thường, hoặc “suất tái định cư tối thiểu” quy định tại điểm a Khoản này thì chủ sở hữu phải mua phần diện tích chênh lệch theo giá thành xây dựng. Trường hợp diện tích căn hộ được bố trí tái định cư nhỏ hơn diện tích được bồi thường quy định tại điểm a Khoản này thì chủ sở hữu được thanh toán bằng tiền cho phần diện tích còn thiếu theo giá thành xây dựng;

c) (mới) Hộ gia đình được tách hộ còn được ưu tiên mua thêm 01 căn hộ tại dự án theo giá bảo toàn vốn của chủ đầu tư cộng thêm lợi nhuận định mức không quá 10%. Số lượng căn hộ mà các hộ gia đình được tách hộ được mua thêm không quá 02 (hoặc 03) căn hộ.

2. Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không có nhu cầu tái định cư tại chỗ và có yêu cầu được nhận tiền để tự lo tái định cư, thì được bồi thường bằng tiền trên cơ sở hệ số bồi thường quy định tại điểm a Khoản 1 Điều này và theo giá bán căn hộ tái định cư.

3. (mới) Chủ sở hữu căn hộ và người có hộ khẩu ghép được tái định cư, có quyền bán, chuyển nhượng “suất tái định cư” cho bên thứ ba. Người mua lại “suất tái định cư” được nhận nhà tái định cư và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Trường hợp trong dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có nhà ở riêng lẻ phải phá dỡ mà theo quy hoạch cải tạo, xây dựng lại vẫn tiếp tục bố trí nhà ở riêng lẻ thì chủ sở hữu được bố trí tái định cư tại chỗ theo quy định sau đây: a) Đối với diện tích đất được công nhận quyền sở hữu hợp pháp thì được bồi thường hệ số k = 1 lần diện tích đất cũ;

b) Đối với diện tích sàn xây dựng nhà ở thì được bồi thường theo nguyên tắc quy định tại điểm a Khoản 1 Điều này;

d) Trường hợp diện tích được bố trí tái định cư nhỏ hơn diện tích đất cũ thì chủ sở hữu được thanh toán tiền chênh lệch theo giá đất do chủ đầu tư quyết định và chủ sở hữu thỏa thuận trên cơ sở giá đất thị trường tại cùng thời điểm của cùng địa bàn; trường hợp diện tích đất tái định cư lớn hơn diện tích đất cũ thì chủ sở hữu phải thanh toán cho chủ đầu tư theo giá quy định tại Khoản này. Trường hợp có chênh lệch đối với phần diện tích nhà thì thực hiện xử lý theo quy định tại điểm b Khoản 1 Điều này.

5. Trường hợp dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có nhà ở riêng lẻ phải phá dỡ mà theo quy hoạch cải tạo, xây dựng lại không tiếp tục bố trí nhà ở riêng lẻ thì chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền theo hệ số bồi thường quy định tại Khoản 3 Điều này; nếu chủ sở hữu có nhu cầu thì được ưu tiên mua một căn hộ chung cư tại dự án theo giá bán của chủ đầu tư bảo toàn vốn cộng thêm lợi nhuận định mức không quá 10%, hoặc được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở (5. 6.…).

6. Việc bố trí chỗ ở tạm thời (tạm cư) cho các chủ sở hữu trong thời gian thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện như sau:

(Ghi chú: Đề nghị thống nhất sử dụng từ “giá bán” căn hộ tái định cư, phần diện tích được sử dụng để kinh doanh trong dự án, thay thế cho từ “giá mua” trong Dự thảo)

7/- Về cơ chế, chính sách về đất đai áp dụng đối với dự án xây dựng lại nhà chung cư:

7.1)- Quy định pháp luật có liên quan:

– Khoản 1 Điều 37 Luật Nhà ở quy định “1. Việc bố trí diện tích đất xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư phải tuân thủ các nguyên tắc quy định tại Điều 35 của Luật này và quy định của pháp luật về đất đai”.

– Khoản 2 Điều 19 Luật Đất đai quy định “2. Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi”.

– Khoản 3 Điều 86 Luật Đất đai quy định “3. Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định”.

– Điều 110 Luật Đất đai quy định các trường hợp “miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”, tại điểm g Khoản 1 quy định: “g) Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ”.

– Khoản 8 Điều 1 Dự thảo Nghị định 101 sửa đổi, bổ sung Khoản 4 và bổ sung hoản 5 Điều 15 Nghị định 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ, quy định: “4. Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ diện tích đất được giao trong phạm vi dự án (kể cả phần diện tích đất khác không phải diện tích đất có nhà chung cư nhưng được phép chuyển mục đích sử dụng theo quy định tại Khoản 3 Điều này và thuộc phạm vi ranh giới dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy hoạch được duyệt); 5. Được miễn tiền sử dụng đất đối với trường hợp được tăng hệ số sử dụng đất của dự án trước thời điểm được công nhận chủ đầu tư. Trường hợp sau khi được lựa chọn chủ đầu tư mà chủ đầu tư đề xuất tăng hệ số sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung đối với phần được tăng thêm theo quy định”.

7.2)- Nhận xét:

(1) Mặc dù Điều 110 Luật Đất đai quy định các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và còn quy định các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khác theo quy định của Chính phủ, nhưng Hiệp hội được biết, trong 05 năm qua, “Cơ quan quản lý nhà nước về công sản – Ngành tài chính” đã không đồng ý miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ diện tích đất được giao trong phạm vi dự án xây dựng lại nhà chung cư, theo quy định tại Khoản 4 Điều 15 Nghị định 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ. Đây cũng là một vướng mắc lớn gây trở ngại cho việc thực hiện Kế hoạch xây dựng lại các chung cư cũ.

(2) Hiệp hội tán thành nội dung “phần diện tích đất khác không phải diện tích đất có nhà chung cư” được bổ sung vào Khoản 4 Điều 15 và nội dung Khoản 5 (mới) được bổ sung vào Điều 15 Nghị định 101/2015/NĐ-CP, đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư và của chủ đầu tư dự án, đồng thời không làm thất thoát tài sản công, hoặc nguồn thu ngân sách nhà nước.

7.3)- Kiến nghị:

Hiệp hội đề nghị Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng chủ trì làm việc với Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch Đầu tư và Bộ Tư pháp để đạt được sự đồng thuận về nội dung Khoản 8 Điều 1 Dự thảo Nghị định 101 sửa đổi, bổ sung Khoản 4 và bổ sung Khoản 5 Điều 15 Nghị định 101/2015/NĐ-CP, để tạo điều kiện thực hiện Kế hoạch xây dựng lại nhà chung cư cũ.

8/- Trở ngại pháp lý lớn nhất là Luật Nhà ở quy định trường hợp phá dỡ nhà chung cư (không phải nhà chung cư cấp D-cấp nguy hiểm) để xây dựng lại nhà chung cư mới phải được tất cả các chủ sở hữu thống nhất thông qua Hội nghị nhà chung cư:

8.1)- Quy định của Luật Nhà ở:

– Khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở về các trường hợp phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, quy định: “3. Nhà chung cư không thuộc diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để
xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư” (Ghi chú: Không phải là nhà chung cư hư hỏng nặng cấp D-cấp nguy hiểm, không an toàn cho người sử dụng).

– Điểm c Khoản 1 Điều 114 Luật Nhà ở về lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây ựng lại nhà chung cư, quy định: “c) Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia góp vốn đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp thỏa thuận về đơn vị làm chủ đầu tư và đề nghị cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận”.

8.2)- Nhận xét:

(1) Trước đây, Luật Nhà ở 2005 quy định có tối thiểu 2/3 (66,6%) chủ sở hữu nhà chung cư quyết định phá dỡ nhà chung cư là quyết định có hiệu lực; Quyền và nghĩa vụ của tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư đều được đảm bảo như nhau.

Nay, Khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở quy định phải được tất cả (100%) các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất phá dỡ nhà chung cư (không phải là nhà chung cư hư hỏng nặng cấp D-cấp nguy hiểm, không an toàn cho người sử dụng) để xây dựng lại nhà chung cư mới. Quy định này không sát với thực tiễn và không có tính khả thi. Mà lẽ ra, chỉ nên quy định “đa số tuyệt đối” ở mức cao, khoảng 75% (hoặc 80%) chủ sở hữu thống nhất phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư mới là có hiệu lực thì hợp lý hơn.

(2) Do vậy, tất cả các cơ chế chính sách tốt đẹp của Dự thảo Nghị định 101/2015/NĐ-CP (sửa đổi) về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, có thể sẽ không trở thành hiện thực và không khả thi nếu Chính phủ không đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép thực hiện thí điểm cơ chế đặc thù về tỷ lệ (khoảng 80%) chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất phá dỡ nhà chung cư.

8.3)- Kiến nghị:

Hiệp hội đề nghị Chính phủ đề xuất với Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị quyết cho phép thực hiện thí điểm cơ chế đặc thù về tỷ lệ (khoảng 80%) chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư mới, đối với nhà chung cư không phải là nhà chung cư hư hỏng nặng cấp D – cấp nguy hiểm, không an toàn cho người sử dụng; Quyền và nghĩa vụ của tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư đều được đảm bảo như nhau, để phù hợp với thực tế cuộc sống và đảm bảo tính khả thi.

Trân trọng kính trình!

Các vụ án BĐS